Содержание общего имущества дома.

Содержание общих территорий дома — это большой список работ, которые проводятся в течение года. Составляется он, исходя из правил содержания жилья и нужд дома, на которые указали жильцы. Исполнять этот «список дел» предстоит управляющей компании. В этой статье мы расскажем о том, какие работы должны выполняться и что можно требовать от представителей УК дополнительно.

Что такое общедомовые территории?

Если упростить, то к общедомовым территориям относится все пространства многоэтажки за пределами вашей квартиры. Сюда относятся чердаки, подвалы, цоколи, земля под вашим домом и территория детской площадки с клумбами и зелеными насаждениями. В этой же группе конструкция дома, все инженерные коммуникации: водостоки, электрические сети, водопровод и канализация. К общедомовому имуществу также относится система пожаротушения и видеонаблюдения, если она имеется в доме.

Полезная информация: общее имущество дома — это не только траты на его содержание. Фасады дома тоже общее имущество, поэтому за размещение рекламы на них жильцы могут получать деньги на нужды дома.

Какие работы входят в содержание общедомового имущества

Чтобы узнать за что конкретно вы платите, загляните в квитанцию, которую присылает управляющая компания. работы, которые вы обнаружите там, входят в список, который был установлен в договоре с управляющей компанией и который она обязаны выполнять. Как правило к ним относится:

— поддержание исправного состояние всех сетей и инженерных конструкций;

Уборка помещений общего пользования (подъездов, лифтов, двора, общих балконов и лестниц);

— освещение во дворе и в подъезде;

Благоустройство двора;

Обеспечение всех норм безопасности в доме;

Вывоз мусора;

Поддержание комфортной температуры внутри дома.

Это основные виды работ, без которых обеспечить нормальное содержание дома невозможно. Полный список, который занимает не одну страницу, есть в ст.154 Жилищного кодекса РФ. Периодически этот список дополняется.

Несмотря на то, что список обширный, некоторые работы могут вносить жильцы. Для этого собирается общее собрание жильцов, на которое приглашают представителей УК. Вопрос о дополнительном виде работ выносят на голосование. если он одобрен протокол собрания подписывают жильцы и представители УК. Если какой — то подписи нет, то протокол недействителен и работы в список обязательных к исполнению не внесут.

Какие конкретно работы относятся к текущему ремонту?

Строка текущий ремонт — это также содержание многоквартирного дома. К нему относятся:

— плановое обслуживание всех инженерных сетей, подготовка к отопительному сезону, поддержание их исправности;

— ремонт разных элементов здания: ремонт фасадов, ликвидация трещин, восстановление козырьков и сливов, латочный ремонт крыши, замена окон и дверей в подъездах;

Замена лампочек и выключателей в подъезде;

— ремонт фрагментов дорожного покрытия в входных групп;

Косметический ремонт подъездов.

Существуют сезонные работы, которые редко выделяются в отдельную строку в квитанции. Это чистка крыш от снега и наледи, уборка территорий в теплый и холодный период, отделочные работы на фасадах дома и крышах, укрепление водостоков. В летний период — покраска детского оборудования, обработка деревьев и деревянных конструкций, санитарная обработка участков (покосы травы и обработка от вредителей).

Раздувать список бесконечно нельзя. Любое согласование работ с УК будет зависеть от тарифа, который опять же устанавливает УК по согласования с собственниками.

Казалось бы, все просто и понятно, и расчет размера платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме не должен вызывать вопросов ни у собственников, ни у управляющих компаний, ни у судей. Однако на практике возможны два способа расчета размера платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

1. Умножение суммы тарифа на количество квадратных метров, находящихся в собственности конкретного лица (плательщика услуг).

Данный способ применяется на практике, как правило, управляющими организациями и большинством судей при взыскании задолженности за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

Аргументом в пользу данного способа расчета может стать абзац 5 статьи 2 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом (утвержд. Постановлением Правительства Российской Федерации от 06 февраля 2006 года № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом»).

В пункте 2 Правил № 75 дано определение понятия «размер платы за содержание и ремонт жилого помещения» - это плата, включающая в себя плату за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, установленная из расчета 1 квадратного метра общей площади жилого помещения.

Но в силу специфики предмета своего регулирования, данное постановление допустимо применять исключительно при проведении органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом.

Кроме того, в приведенном расчете размера платы уже заложена пропорциональность от площади помещения каждого собственника, предусмотренная , , Жилищного кодекса российской Федерации и Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 года №491.

Также данная позиция подтверждена Постановлением Президиума ВАС РФ от 09.11.2010 №4910/10 по делу №А71-9485/2009-ГЗ.

Высший Арбитражный суд указал, поскольку управляющая компания выбрана по итогам соответствующего конкурса и в материалах дела имеется копия протокола от 09.04.2008 № 15 конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, в котором указана плата за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников помещений в данном многоквартирном доме в размере 15 рублей 51 копейки за 1 квадратный метр помещения в месяц, то общество, являясь собственником нежилых помещений в этом доме, обязано было ежемесячно производить возмещение издержек за работы и услуги по управлению домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества, исходя из утвержденной ставки: 15 рублей 51 копейка x 718,2 квадратных метра = 11 139 рублей 28 копеек.

Таким образом, вывод суда апелляционной инстанции о непрозрачном расчете стоимости услуг не может быть признан обоснованным, поскольку этот расчет представляет собой простую арифметическую операцию умножения суммы тарифа на площадь помещения и соответствующего числа месяцев. (Постановление Президиума ВАС РФ от 09.11.2010 №4910/10 по делу №А71-9485/2009-ГЗ).

2. Общее количество квадратных метров мест общего пользования делится на количество квадратных метров помещений, находящихся в частной собственности всех лиц, и умножается на количество квадратных метров, находящихся в собственности конкретного лица (плательщика услуг) и умножается на сумму тарифа.

По моему мнению, основываясь на системном толковании норм гражданского и жилищного законодательства, данный способ расчета представляется более правильным.

Данный поход согласуется с Определением Высшего Арбитражного Суда РФ от 20.12.2013 № ВАС-18121/13 по делу №А63-1465/2012 где указано, что доля собственника имущества относительно обслуживающих управляющей компанией мест общего пользования в квадратных метрах рассчитывается следующим образом: общее количество квадратных метров мест общего пользования делится на количество квадратных метров помещений, находящихся в частной собственности всех лиц, и умножается на количество квадратных метров, находящихся в собственности конкретного лица (плательщика услуг). При этом доля конкретного собственника в праве общей собственности на места общего пользования может быть определена также исчислением ее в процентах, путем деления количества квадратных метров, находящихся в собственности плательщика на один процент общей площади помещений, находящихся в собственности всех владельцев здания.

Особое мнение. Так как пунктом 1 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения, то размер платы за содержание общего имущества может быть рассчитан как путем выделения доли собственника в общем имуществе, умноженную на утвержденный общим собранием собственников тариф, так и путем умножения площади принадлежащего собственнику помещения на утвержденный общим собранием собственников тариф, при этом сумма платы всех собственников здания должна равняться стоимости расходов за содержание общего имущества всего здания в обоих случаях. (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 21.09.2015 №Ф05-12176/2015 по делу №А40-175809/14; Определение Верховного Суда РФ от 18.12.2015 №305-ЭС15-17660 по делу №А40-175809/2014).

Резюмируем: к настоящему времени судебная практика не дает однозначного ответа на вопрос, как правильно рассчитать размер платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Можно утверждать одно: сумма платы всех собственников многоквартирного дома должна равняться стоимости расходов за содержание общего имущества всего дома в обоих случаях.

Раз в тридцать дней жители многоквартирных домов (МКД) получают квитанцию с графой «текущее содержание жилья», производят оплату за эти услуги, но немногие из нас задумываются, что означает эта графа.

В этом важном вопросе следует подробно разобраться.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

Законодательная база

В Постановлении Правительства РФ № 491, которое датируется 13 августа 2006 г., регулируются отношения по содержанию имущества, находящегося в общем пользовании собственников многоквартирного дома .

При этом обеспечивается:

Соблюдение высокого уровня безопасности и надежности многоквартирного дома;
Готовность технического оборудования для обслуживания жильцов посредством коммунальных услуг;
Выполнение требований законодательства в области энергоэффективности;
Соблюдение прав собственников, проживающих в МКД;
Доступность пользования общими жилыми и нежилыми помещениями, а так же придомовой территорией (земельным участком);
Безопасность физических лиц, защита от повреждений имущества, находящегося в пользовании физических и юридических лиц и также того, что принадлежит государству и муниципалитету.

Нормы деятельности для коммунальных предприятий, а также установление внутренних тарифов и порядка, по которому должна проводиться оплата услуг для проживающих в многоэтажном доме, закреплены в статье 154 Жилищного кодекса РФ .

Эти нормы были созданы законодателем для того, что урегулировать , которые находятся в долевой собственности.

Под общим имуществом в ст. 154 ЖК РФ подразумеваются следующие объекты:

Места общего пребывания и использования, такие как лифт, лестничная площадка, чердачное помещение и технический этаж ;
Крыша ;
Ограждения, поддерживающие общую структуру дома: двери, бордюры, несущие стены ;
Оборудование, располагающееся в доме и за его пределами: техническое, электрическое или механическое ;
Придомовая территория, определяющаяся на основе кадастрового паспорта жилья ;
Иные объекты, которые также имеют отношение к многоквартирному дому: стоянки для автомобилей, подстанции трансформаторного вида и площадки для детских игр .

Какие виды работ входят в понятие «качественное содержание жилья»?

Важно поддерживать нормальное состояние дома с эстетической точки зрения, а также уделять внимание его функциональным возможностям, устраняя появляющиеся изъяны и неполадки в короткие сроки.

Каждый из жильцов понимает, что управляющая компания должна проводить ряд мер, обеспечивающих ремонт и качественное содержание жилья, но не каждый знает, какие именно меры должны приниматься для этого, и что входит в список обязанностей, возложенных государством .

Услуги, входящие в состав ремонта и управления:

Уборка общедомовых помещений, выполненная по всех правилам санитарных нормативов.
Работы, направленные на освещение имущества, относящегося к общедомовому пользованию.
Проведение работ по озеленению территории, прилегающей к жилому дому.
Осуществление вывоза отходов, как собственными силами, так и с помощью сторонних организаций.
Обеспечение пожарной безопасности.
Создание в помещениях комфортной температуры и оптимального уровня влажности.
Регулярные осмотры помещений на возможные дефекты, в том числе на соответствие нормам и предотвращение физических травм и несчастных случаев.
Подготовка к монтажу и эксплуатации имущества, предназначенного для общего пользования жильцов.
Подготовка и проведение ремонтных работ.

Это лишь основные функции, которыми не должны пренебрегать ТСЖ и управляющая компания.

Если вы хотите узнать, кто имеет право на субсидии при оплате ЖКХ, советуем вам прочитать .

Иногда у жильцов возникает желание проведения дополнительных работ, о котором они заявляют в форме просьбы, направляемой в местную Управляющую компанию или ТСЖ.

Обращения по поводу проведения дополнительной покраски подъезда в более яркий оттенок или еженедельная поливка цветов на лестничной площадке не могут быть удовлетворены, если компания сочтет неуместным проведение подобных работ .

Жильцы имеют право провести собрание с присутствием на нем представителей ТСЖ, где возможно договориться о выполнении вспомогательных работ за дополнительную плату.

Перечень услуг в квитанции ЖКХ

Получая очередную квитанцию об уплате, мало кто из людей, проживающих в МКД, детально изучает их содержание.

Работы, проводимые в домах, подразделяют на:

Запланированные ;
Сезонные ;
Необходимые .

К плановым работам относят заранее обговоренные действия, к которым шла длительная подготовка.

Минимальное количество работ, приходящихся на один МКД, изложено в Постановлении Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года под №170 .

Меньшее количество работ проводить запрещено, а большее согласовывается в индивидуальном порядке на всеобщем собрании жильцов и Управляющей компании.

Необходимые мероприятия вызваны резкой поломкой или обстоятельством, которое повлияло на работу оборудования или внешнего вида здания и требует незамедлительного вмешательства .

К сезонным относят работы, проводимые один раз в год при подготовке многоэтажки к отопительному сезону или его прекращению.

Помимо проводимых услуг, за которые жители вносят оплату ежемесячно по своим квитанциям, существуют еще и дополнительный расширенный перечень услуг.

В ежемесячные расходы управляющая компания может включать проведение сезонных работ .

К таким работам следует относить:

Чистку чердачных помещений и замену водосточных труб;
Работы по обновлению штукатурки;
Работы по замене дверей и окон в доме;
Наблюдение и замену при необходимости перил и прочих оградительных элементов;
Замену кровли крыш и люков при их износе;
Осуществление контроля и замену указателей на жилом доме;
Проведение деятельности по облагораживанию придомовой территории кустарниками и цветниками;
В зимний период: уборку снега и устранение наледи, а также обработку тротуаров специальными средствами против скользкой поверхности;
Обслуживание приборов общего пользования в подъезде: лифтов и мусоропроводного механизма;
Профилактику работы водопроводного оборудования в доме;
Очистку и влажную уборку, выполняемую в лестничных пролетах;
Проверку работы, связанной с функционированием отопительной системы;
Улучшение состояния площадок, предназначенных для спортивных занятий.

Формирование тарифов

При формировании тарифов на оплату услуг многие Управляющие компании обходят предварительную согласованность с жильцами и устанавливают свои суммы.

Если случай с завышенной суммой был зафиксирован, нужно незамедлительно провести общее собрание, где сотрудники Управляющей компании должны пояснить увеличенные суммы .

Тарифы должны быть согласованы двумя сторонами: с одной стороны собственниками, обладающими правами на жилые помещения, а с другой стороны — Управляющей компанией.

Управляющей компании запрещено выставлять суммы для тарифов в одностороннем порядке .

Средства, собранные при ежемесячной оплате, идут на проведение работ по осуществлению ремонта, содержанию общего фонда жилья и поддержанию работы всех приборов и элементов общего пользования.

Для граждан, снимающих жилье в таких домах, не должно быть дополнительных сборов за капитальный ремонт, потому что ответственность по уплате за эту графу полностью возлагается на собственника квартиры.

Важно отметить, что присутствие в квитанции дополнительных пунктов, указывающих на сбор за вывоз отходов и содержание лифтов - это нарушение. Эти две графы должны быть включены в «содержание жилья» .

Стоимость обслуживания, установленная на содержание жилья, формирует собственник жилого фонда.

В случаях, когда дом находится в собственности муниципалитета или государства, к оплате дополнительно взимается еще и арендная плата.

Если такие пункты имеют место быть, нужно немедленно проводить перерасчет по установленному тарифу .

Что можно сделать за деньги, собранные на содержание и текущий ремонт в многоквартирном доме? Жильцы наладили диалог с управляющей компанией и совместно взаимодействуют по планированию работ по содержанию многоквартирного дома. Предлагаем Вам посмотреть видеоролик.

Собственники недвижимости в МКД, согласно Жилищному кодексу РФ, являются совладельцами помещений, находящихся за порогом их квартир и функционирующих как подсобные площади, целевое назначение которых – обслуживание жилья (ст. 36 п. 1 ЖК РФ). Такая домовая территория называется общим имуществом, по отношению к нему все владельцы выполняют определенные обязанности, направленные на обеспечение его нормального функционирования. Правила содержания общего имущества многоквартирного дома разрешают хозяевам жилья самим устанавливать состав недвижимости совместного использования.

Что включается в правила содержания общего имущества многоквартирного дома

Правилами предусмотрено, что на многоэтажки составляется и утверждается список действий, выполнение которых берет на себя управляющая компания. При разных формах хозяйствования возможны отличающиеся варианты принятия решений. Например, если квартиросъемщики отдали предпочтение самостоятельному обслуживанию, то выбор действий остается за одним из владельцев жилья.

Правила содержания общего имущества многоквартирного дома предписывают обязательное подтверждение целесообразности осуществления ремонтных и других видов работ. Это делается несколькими способами. Чаще всего используют прием документальных доказательств: оформляют бумаги, подтверждающие несоответствующее состояние дома, и приводят другие аргументы. В случае необходимости к работе привлекается специальная комиссия, которая фиксирует все неисправности.

В Правилах названо минимальное количество работ, которые необходимо проводить на общедомовой территории, но список можно корректировать, добавляя новые услуги или мероприятия.

Пункты, выбранные для исполнения, должны соответствовать определенным требованиям, которые подразумевают наличие:

указаний на время проведения мероприятий;
графика выполнения работ;
сметы на проведение работ;
материальных средств.

Как регулируются правила содержания общего имущества многоквартирного дома

Основным нормативным документом, регулирующим Правила, является правительственное Постановление № 491 от 13 августа 2006 г., которое сопровождается дополнениями и изменениями.

В первую очередь, Постановление раскрывает смысл понятия «общее имущество» по отношению к многоэтажному дому.

В состав коллективных ценностей владельцев квартир и недвижимости, относящейся к нежилому фонду МКД, входят:

крыша здания;
места общедомового использования (оборудованные лестничные клетки, чердаки и подвалы, шахты лифтов и сами кабинки, технический этаж и другие помещения, не относящиеся к жилым, но оснащенные инженерными коммуникациями и находящиеся на территории строения). Движимое имущество нежилого фонда должно использоваться несколькими квартирами МКД;
несущие стены, перегородки и другие сооружения и ограждения МКД;
оборудование различного целевого назначения и находящееся на территории МКД (в помещении и вне его). В перечень включено санитарное, механическое, электрическое и прочее оснащение, предназначенное для обеспечения жильцов в двух и более квартирах МКД;
земельный участок под домом и прилегающая к нему территория (границы этой площади определяются государственной кадастровой палатой);
системы инженерных коммуникаций, находящиеся внутри здания (сети электро-, газо- и водоснабжения, отопительные);
размещенные внутри дома теле- и радиосети, к которым также относятся устройства телефонной связи, кабельного телевидения и другие системы коммуникации и информации;
прочие объекты МКД, которые используются с целью предоставления услуг и поддержания в исправности жилых помещений, способствующие эксплуатации и влияющие на благоустройство здания.

Лица, отвечающие за функционирование МКД, должны вести документацию на многоквартирный дом и своевременно ее предоставлять (требования к оформлению бумаг и порядок их передачи регламентированы законами РФ).

Какие требования к содержанию жилья устанавливают Правила содержания общего имущества многоквартирного дома

Правительственное Постановление № 491 предписывает необходимость содержать многоквартирные дома и прилегающие территории в таком виде, который соответствует требованиям нормативно-правовой документации учреждений, регулирующих и контролирующих обслуживание общедомового имущества. Этот порядок охватывает его санитарно-эпидемиологическое и техническое состояние, защиту прав потребителей и некоторые другие аспекты.

Владельцы активов, относящихся к разряду коллективных, опираясь на правила содержания общего имущества многоквартирного дома, обязаны обеспечить надежность строения и конструкций, гарантировать безопасность всех жильцов, организовать деятельность таким образом, чтобы недвижимость граждан, предприятий и органов власти находилась в сохранности. Кроме этого, необходимо обратить внимание, чтобы содержание МКД в порядке не имело негативного отражения на эксплуатации помещений жилого и нежилого фонда, земельного участка, принадлежащего зданию.

Квартиросъемщикам положено контролировать работу коммуникационных систем, счетчиков и других приборов, поддерживая их в исправном состоянии, чтобы обеспечить своевременное предоставление коммунальных услуг.

Кроме этого, правила содержания общего имущества многоквартирного дома обязывают жильцов следить, чтобы архитектурный облик МКД соответствовал утвержденному проекту.

Соблюдение установленных регламентов предполагает, что собственники должны предпринимать следующее:

периодически осматривать общее имущество с целью обнаружения проблем, неисправностей и несоответствия условиям нормативной документации;
своевременно убирать места общего пользования, соблюдая требования к санитарно-гигиеническому состоянию объектов;
организовать регулярный сбор и вывоз мусора;
обеспечить соблюдение требований противопожарной безопасности владельцами жилья;
объекты, относящиеся к категории общей собственности, необходимо содержать в порядке, придомовая территория должна быть благоустроенной и озелененной;
периодически проводить текущий и капитальный ремонт, готовить инженерные и коммуникационные системы к отопительному сезону;
работать над увеличением энергоэффективности и обеспечением энергосбережения общедомовой территории (подъездов, чердачных помещений и т. п.) путем проведения мероприятий, предусмотренных нормативной базой;
установить и ввести в эксплуатацию приборы, контролирующие коллективные объемы потребления ресурсов (счетчики воды, газа, тепла, электричества), периодически проводить их поверку и регулярно обследовать.

Виды работ и условия их выполнения (включая материальную сторону вопроса) устанавливаются на собрании хозяев недвижимости в МКД.

Решение о проведении текущего ремонта также принимается на общем собрании. Жильцы должны руководствоваться необходимостью поддержания дома в технически исправном и работоспособном состоянии. Текущий ремонт общедомового имущества может быть проведен в отношении отдельных объектов и с профилактической целью, и после обнаружения поломок, износа.

Двери и окна МКД, которые не относятся к совместной собственности, расположенные внутри помещений нежилого и жилого фонда, устанавливаются за счет квартиросъемщиков и ремонтируются самостоятельно.

Решение об организации и проведении капремонта коллективного имущества принимается на общем собрании владельцев квартир данного МКД. Капитальный ремонт очень отличается от текущего, в ходе которого восстанавливается эксплуатационная характеристика или устраняются мелкие дефекты/разрушения, полученные в результате износа здания или других объектов совместного пользования.

Правила содержания общего имущества многоквартирного дома по несению расходов на обслуживание

Все материальные затраты, связанные с обеспечением ухода и содержания МКД в надлежащем состоянии, возлагаются на квартиросъемщиков. Суммы определяются исходя из доли в праве собственности на имущество. В расчеты включаются:

начисления за содержание жилья МКД (если этим занимается компания или владельцы помещений);
взносы и платежи, являющиеся неотъемлемыми при вхождении в ТСЖ, жилищный кооператив или в другую жилищно-управляющую компанию, удовлетворяющую потребности обитателей дома. Причем квартиросъемщики, не входящие в вышеперечисленные организации, на основании ст. 155 ЖК РФ производят оплату за содержание жилья.

Затраты на обслуживание помещений насчитываются в объеме, способном обеспечить материальную базу для поддержания коллективной собственности на уровне, установленном Правительством России в соответствующих законах и других нормативно-правовых документах.

В январе 2017 года были внесены изменения в правила содержания общего имущества многоквартирного дома. Теперь статьи расходов пополнились счетами за водо- и энергопотребление, водоотведение, производимое для осуществления услуг, которые необходимы для жизнеобеспечения МКД.

Суммы, являющиеся частью оплаты за содержание общедомового движимого и недвижимого имущества, показываются в платежках. Каждый из потребленных ресурсов прописывается в отдельной строке извещения о начислениях.

Финансироваться содержание общего имущества может за счет средств:

поступающих от владельцев помещений;
вносимых собственниками квартир, которым полагается субсидия при оплате жилищно-коммунальных услуг. Квартиросъемщики могут производить оплату из личных средств и использовать предоставленную субсидию;
поступающих от владельцев помещений, являющихся физлицами и получающих частичную или полную компенсацию затрат, произошедших в результате внесения оплаты ЖКУ. Жильцы могут использовать личные средства и предоставленную компенсацию на оплату потребленных услуг.

Правила содержания общего имущества многоквартирного дома предусматривают, что объемы начислений обговариваются и принимаются на общем собрании квартиросъемщиков – собственников недвижимости (если управление домом ведет организация). Срок действия тарифа, как правило, устанавливается на том же собрании и составляет не менее одного года. Причем при определении стоимости должны учитываться предложения, которые вносит УК. Сумма, предъявленная к оплате, является одинаковой для всех квартиросъемщиков дома.

При владельцами жилья величина оплаты содержания здания, в котором расположены квартиры, должна быть такой, чтобы оказаться в состоянии покрыть расходы, связанные с потреблением качественных услуг и проведением необходимых работ. Основанием для расчетов становятся договора, которые собственники заключают с компаниями или организациями, способными обеспечить нужды жильцов. Решение о том, кому поручить данную функцию, принимается на общем собрании владельцев недвижимости.

Причем установленная сумма не включает затраты на ресурсы, которые расходуются с целью содержания общих активов в МКД.

Оплата обязательных начислений предназначена для покрытия издержек, связанных с обслуживанием коллективной собственности членов товарищества владельцев жилья или другой организации, решающей проблемы потребителей жилищно-коммунальных услуг. Правила содержания общего имущества многоквартирного дома говорят о том, что хозяева квартир, не заключившие соглашения с жилищными компаниями и кооперативами, должны оплачивать затраты на уход за объектами совместного пользования. Для таких жильцов сумму взносов устанавливают управляющие организации. В основе начислений лежит утвержденная доходно-расходная смета на текущий год.

Данные платежи с января 2017 года включают затраты компаний, предоставляющих жилищно-коммунальные услуги населению (ТСЖ, УК, жилищные кооперативы и т. п.). Такое условие содержится в Правилах содержания общего имущества многоквартирного дома (п. 29).

Если владельцы жилья не приняли решение о способе управления, тогда сумма, необходимая для содержания коллективной собственности МКД, устанавливается местными органами власти. А в городах федерального значения (Москве, Санкт-Петербурге, Севастополе) размер оплаты определяет государственная власть субъекта РФ (при условии, что эти полномочия не переданы муниципальным структурам). Ценообразование происходит в результате проведения открытого конкурса, итогами которого становятся сформированные тарифы на содержание общей недвижимости. В договоре с хозяйствующей компанией указывается определенная таким способом стоимость, соответствующая расходам, необходимым для обслуживания здания.

Если полномочия по руководству МКД предоставлены управляющей организации, то владельцы квартир, которые принадлежат муниципалитету или государству, обязаны оплачивать затраты, произошедшие в результате обслуживания коллективной собственности здания. Об этом говорят и Правила содержания общего имущества многоквартирного дома, и Жилищный кодекс РФ (ст. 155 ч. 4). Если квартиросъемщики оплачивают сумму, не способную покрыть всех расходов, связанных с обслуживанием совместных активов, то недостающие средства предоставляет арендодатель этих помещений. Этот вопрос должен быть согласован с управляющей компанией в порядке, предусмотренном законодательством РФ.

Кем контролируется, соблюдаются ли правила содержания общего имущества многоквартирного дома

Право на информацию. Компетентное лицо обязано предоставить сведения потребителю об объеме, видах и качестве выполненных работ, об оказанных услугах и частоте их подачи в 5-дневный срок. Причем этот период можно сделать меньше.
Право на проведение проверки. Жильцы МКД могут проинспектировать не только объем, качество и периодичность выполнения каких-то работ, но и выполнить экспертизу, которая способна объективно оценить состояние общего имущества МКД.
Право на своевременное устранение неполадок и дефектов. Причем это право сопровождается определенными действиями жильцов, которые заключаются в том, что квартиросъемщик может пожелать убедиться в исполнении договорных обязательств.

Законы РФ и правила содержания общего имущества многоквартирного дома предусматривают полную ответственность граждан за обеспечение исправного состояния коллективной собственности. Жильцы могут делегировать эти функции хозяйствующей организации.

Управляющие компании и другие коммунальные предприятия несут ответственность за свою работу или качество сервиса, в первую очередь, перед главными квартиросъемщиками. УК должны в точности выполнять обязательства, взятые на себя во время составления договора на обслуживание, где одним из условий (или поручений) будет содержание общего имущества МКД в состоянии, соответствующем законам РФ.

Какой грозит штраф, если нарушены правила содержания общего имущества многоквартирного дома

Пока не было введено лицензирование, инспекторы, осуществляющие контроль состояния общего имущества, руководствовались КоАП РФ. На основании статьи 7.2 могли наложить штраф за любой дефект или недостаток в работе (плохо убранный снег, поломанная плитка на полу, подтопление подвала и т. д.).

Жилищные инспекторы приносили неплохой доход в бюджет, потому что нарушение правил содержания общего имущества можно приравнять к несоблюдению требований лицензии, а это наказывается намного строже.

Инспекторы стали руководствоваться:

статьей 7.23.3, в ней предусмотрены санкции к предпринимателям, которые не соблюдают правила содержания общего имущества многоквартирного дома;
статьей 14.1.3, в которой изложено наказание за управление МКД без соответствующей лицензии или за нарушение требований лицензии (кроме случаев, описанных в статье 7.23.1).

Для понимания разницы в размерах штрафов предлагаем ознакомиться с таблицей, в которой указаны суммы для юридических и должностных лиц.

В статье 193 Жилищного кодекса РФ названы лицензионные условия. Однако есть и такое: «а также другие требования, утвержденные Правительством РФ». Согласитесь, что подобная формулировка открывает перед инспекторами весьма широкий спектр деятельности.

Помимо этого, Постановлением Правительства РФ № 1110 от 28.10.2014 внесены некоторые дополнения к лицензионным требованиям в Положение о лицензировании деятельности предпринимателей. Например:

соблюдать требования статьи 161 части 2.3. ЖК РФ (т. е. правила содержания общего имущества многоквартирного дома с точки зрения технических норм и обеспечение коммунальных услуг в соответствии со степенью благоустройства МКД);
соблюдать требования статьи 162 части 2 ЖК РФ (т. е. выполнять обязательства, прописанные в договоре управления МКД).

Итак, видно, что дополнения к требованиям лицензионной деятельности предусмотрели практически все нюансы управления многоквартирным домом. Органы, осуществляющие контроль, уже не руководствуются статьей 7.22 КоАП РФ, согласно которой за несоблюдение условий содержания общего имущества МКД привлекали к ответственности. Инспекторы приняли на вооружение ст. 14.1.3 ч. 2 КоАП РФ, и на ее основании составляется протокол об административном нарушении.

Мнение эксперта

Что делать УК после получения штрафа

Попов Р. М. ,

руководитель юридической компании «Интел-Право» (г. Дубна)

Как же лучше поступить, если вам все же вручили предписание на основании ст. 7. 22 КоАП РФ? Прежде всего, не теряйтесь и делайте следующее.

Во-первых, подготовьте доказательства того, что вы не бездействовали, а предпринимали меры для предотвращения дефекта, обнаруженного инспекторами контролирующего органа.

Не забывайте, что любое юридическое лицо может быть оправдано судом, если сделает все для доказательства своей невиновности. В данном случае вам необходимо принять меры для предотвращения правонарушения.

В суде потребуются доказательства того, что:

выявленные дефекты существуют на протяжении нескольких лет (они появились до того, как вы приняли на себя обязанности управления и обслуживания, эту проблему не могли решить в течение довольно длительного периода времени);
вы работали над тем, чтобы недостатки были ликвидированы;
жильцы не производят оплату содержания и ремонта общего имущества, хотя ведется работа по предъявлению исков и претензий должникам;
специалисты и эксперты вашей компании регулярно проверяют состояние общего имущества и составляют соответствующие акты и экспертные заключения (их вам и потребуется предъявить).

Если для того чтобы иметь возможность решить проблему, вам нужен был допуск внутрь дома, а вас не пустили. Покажите, что вы этого добивались, привлекая судебные органы. Также при создавшейся ситуации можно составить «Акт недопуска», который будет подписан соседями или представителем собственников квартир.

Во-вторых, аргументируйте свое требование отменить обвинение несерьезностью выявленных недостатков.

Существует несколько способов доказать, что правила содержания общего имущества многоквартирного дома не были нарушены, а имеющиеся проблемы нельзя назвать серьезными:

рассчитайте расходы, которые последуют в результате устранения причины составления протокола;
предоставьте документацию бухгалтерии, которая в полной мере осветит положение дел в компании и докажет, что состояние фирмы весьма плачевно;
ознакомьте суд с информацией, показывающей, что жильцы еще не рассчитались за предоставленные ранее услуги и должны вашей компании.

Если предписание направлено по жалобе владельца квартиры, то начните с ознакомления с историей его платежей за жилищно-коммунальные услуги и предоставьте суду выписку.

В-третьих, убедитесь, что не истек срок, в течение которого возможно привлечение к ответственности.

Согласно КоАП РФ (ст. 7.22) этот период равен двум месяцам. Если это время миновало, то у вас есть все основания требовать прекращения делопроизводства. Однако не забывайте, что если нарушаются правила содержания общего имущества многоквартирного дома, то дело может приобретать длящийся характер.

Правила содержания общего имущества многоквартирного дома: судебная практика

Нарушение Правил содержания МКД наказывается в соответствии со статьей 7.22 КоАП РФ. Управляющая компания может быть подвергнута наложению штрафных санкций на сумму от 40 до 50 тыс. руб.

Наиболее часто представители жилинспекции ссылаются на Постановление № 170 от 27.09.2003 «Об утверждении Правил и норм эксплуатации жилищного фонда», которое предназначено для регламентирования деятельности организаций, осуществляющих управление МКД и содержание общего имущества. Постановление, конечно, регулирует правовые отношения, но иногда его статьи можно трактовать весьма двусмысленно. Все из-за того, что некоторые термины не имеют однозначного толкования, так как содержат оценочные понятия, такие как «по мере необходимости» проводятся такие-то работы. Что приводит к несовпадению взглядов и мнений компаний, управляющих жилыми помещениями, и инспекторов, проверяющих их состояние (для одних «мера необходимости» уже зашкаливает, а другие не видят никаких предпосылок что-либо предпринимать). Поэтому нередко такие споры решаются в судебном порядке.

Обычно суд принимает сторону проверяющих и не поддерживает иск о снятии административного наказания в форме штрафа, а, значит, протокол инспекторов остается в силе. Например, судебное постановление № 4а-224/2016 от 26.07.2016 (г. Иваново).

Управляющие компании и другие коммунально-жилищные службы признаются правыми всего в 2 % случаев.

Чаще всего суды принимают сторону обвинения из-за простого желания не рисковать, оспаривая позицию представителей государственной власти.

Однако известны случаи, когда вынесение постановления об административной ответственности признается неправомерным. Например, в ходе одного судебного разбирательства, проходившего в Санкт-Петербурге, было доказано, что управляющая компания не нарушила правила содержания общего имущества многоквартирного дома, и поэтому делопроизводство, начатое на основании ст. 7.22 КоАП РФ, было прекращено (Решение по делу № 12–15/2016 от 14.01.2016 Пушкинского райсуда).

Пример. Постановление по делу № 06АП-4078/2009 от 22.10.2009 Шестого арбитражного суда.

Основание для привлечения к ответственности. Проверка многоквартирного дома, расположенного по адресу г. Хабаровск, ул. Владивостокская, № 35, показала, что в нем произошло подтопление помещений, относящихся к общему имуществу (подвала, площадки перед лестницей). Результатом потопа стало оседание грунта перед входом в подъезд и разрушение домовой отмостки. Инспекторы приходят к выводу, что управляющая компания не выполнила правила содержания общего имущества многоквартирного дома и, как и следовало ожидать, выписывают постановление.

Аргументы стороны защиты. Управляющая компания приступила к исполнению своих обязанностей в конце октября 2008 г., а нарушение правил задокументировано в конце апреля 2009 г. Обнаруженные проблемы регулярно беспокоят жильцов в течение последних 10 лет. О чем и сообщили владельцы квартир в этом доме, когда писали жалобу, которая и стала основанием для проведения внеочередной проверки.

В ходе разбирательства была поднята документация «Водоканала» г. Хабаровска (акты проверок от 02.04.2008 и 03.04.2008), ознакомление с которой показало: инженерно-техническая система исправна и не является причиной периодического подтопления и порчи общедомового имущества. Это происходит вследствие разлива грунтовых вод, о чем был составлен соответствующий акт от 19.02.2008.

Управляющая компания провела ряд работ, в результате чего было заменено дренажное покрытие возле поврежденного подъезда. О чем, опять же, 05. 11. 2008 был составлен акт. Реестр выполненных работ доказал, что управляющая компания сделала все от нее зависящее для устранения данной проблемы (установила в подвале насосы, откачивающие воду).

Аргументы стороны обвинения. Состояние здания дает основание считать, что правила содержания общего имущества многоквартирного дома не выполняются.

Судебная позиция. Доводы органа власти признаются существенными и постановление выписано законно. Однако ознакомление с бухгалтерской документацией показало, что жильцы дома не всегда вносят оплату за работу компании, из-за чего у них возникла существенная задолженность по этой статье расходов.

Суд принял во внимание все доводы стороны обвинения и пришел к выводу, что причинно-следственная связь не доказана (нарушения возникли не по причине бездействия хозяйствующей организации).

Решение суда. Отмена постановления о привлечении управляющей компании к ответственности.

Каждый месяц оплачивая квитанции, мало кто из жильцов задается вопросом, что на самом деле значит понятие «содержание и текущий ремонт многоквартирного дома».

Работы должны выполнятся регулярно в течение всего эксплуатационного периода. Каждый жилец имеет полное право обладать информацией о том, за что он ежемесячно вносит плату, и требовать должного выполнения работ.

Технический надзор за текущим состоянием имущества многоквартирного дома

Осмотр общего имущества. Выполняется собственниками помещений и ответственными лицами с целью своевременного обнаружения несоответствий состояния этого имущества.

Обеспечение полной подготовки общедомовых электросетей и электрооборудования.

Поддержание общих помещений в соответствии с нормами определенных показателей температуры и влажности в них.

Уборка и санитарно-гигиеническая очистка помещений и мест общего пользования.

Организация мест сбора и накопления вышедших из строя содержащих ртуть ламп, их дальнейшей передачи в спецорганизации.

Принятие мер пожарной безопасности.

Капитальный и текущий ремонт, сезонная подготовка к эксплуатации и содержанию общего имущества.

Проведение мероприятий, касающихся повышения энергоэффективности и энергосбережения.

Устранение возникающих аварийный ситуаций,поломок и восстановление жизнеобеспечения

Отдельное приложение № 4, относящееся к постановлению Госстроя РФ №170 от 27.09.2003 г. « » гласит, что список работ по содержанию дома должен включать в себя работы по проведению техосмотров и выполнению обхода помещений и элементов домов:

Устранение незначительных поломок систем водопровода и канализации (замена прокладок кранов, ликвидация засоров, крепление сантехнических устройств, очистка от отложений известкового налета и др.)

Устранение несущественных неполадок в системах горячего водоснабжения и отопления (регулировка кранов, набивка сальников, устранение протеков в трубопроводе и приборах; разборка, осмотр и прочистка воздухосборных грязевиков и др.).

Устранение мелких поломок электротехнических устройств (ремонт и смена розеток и выключателей, замена выведенных из строя электрических лампочек и др.).

Проверка годности вытяжек систем канализации, наличия рабочей тяги в дымовентканалах.

Малый ремонт очагов и печей.

Промазка элементов металлической кровли.

Проверка годности заземления электрических кабелей.

Осмотр средств для тушения огня и противопожарной системы.

Укрепление колен и воронок, труб водостока.

Расконсервирование и ремонт систем для полива.

Ремонт оборудования, расположенного на спортивных и детских площадках.

Подготовка всех технических устройств и оборудования в доме к сезонной эксплуатации

Подготовительные работы в помещениях, связанные с их эксплуатацией в осенний и зимний периоды:

Утепление проемов окон и балконов, входных дверей, перекрытий чердачных помещений, систем трубопроводов, бойлерных систем.

Проверка работоспособности окон и жалюзи.

Ремонт и регулирование отопительных систем.

Утепление и прочистка дымовентканалов.

Замена дверных и оконных стекол.

Консервация системы полива.

Проверка функционирования продухов в цокольной части дома.

Ремонт и утепление колонок и кранов наружного размещения.

Поставка дверных доводчиков.

Утепление и ремонт дверей.

Уборка и вывоз различного мусора с территории дома

Уборка, мойка или поливка тротуаров, дорожек и газонов.

Стрижка газонов, подметание листвы, облагораживание клумб, детских и спортивных площадок.

Уборка и подметание снега.

Посыпание противогололедными реагентами.

Формирование снежных валов с необходимыми промежутками между ними.

Очистка козырьков и крыш, удаление снега, сосулек и наледи с балконов, лоджий и карнизов.

Сбор и вывоз отходов.

Ремонт общего имущества многоквартирного дома

Приблизительный перечень работ по текущему ремонту описан в приложении №7 постановления Госстроя Российской Федерации № 170 от 27.09.2003 г. «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилфонда ».

Объекты, подлежащие текущему ремонту:

Фундамент дома. Это работы по исправлению незначительных деформаций, восстановлению и усилению фундаментных участков, где имеются повреждения.

Стены и фасад здания. Сюда входит герметизация стыков, заделывание и восстановление элементов архитектуры, ремонт и покраска фасадных частей.

Перекрытия. Работы по ремонту представляют собой частичную замену некоторых фрагментов, заделка образовавшихся швов и трещин, их покраска и скрепление.

Кровля. Усиление элементов стропильных деревянных систем, устранение неполадок кровельных конструкций, замена труб водостока, ремонт гидроизоляции, вентиляции и утепление.

Окна и двери. Работы по реконструкции и смене отдельных приборных частей и заполнений.

Межквартирные перегородки. Включает в себя замену, заделку и усиление отдельных частей.

Балконы с лестницами, козырьки у входов в подвальные помещения, подъезды. Работы по замене и восстановлению отдельных фрагментов.

Пол. Проводятся общие работы с целью восстановления фрагментов.

Отделка внутри. Главным образом восстановление отделки поверхностей полов, потолка, стен отдельными элементами в подъезде и техпомещениях, а также в общих вспомогательных помещениях.

Отопление. Состоит из замены и восстановления работы отопительных систем, в том числе домовых котельных.

Водопровод и канализация, горячее водоснабжение. Замена и ремонт канализационных и водопроводных систем дома, в том числе систем, обеспечивающих горячее водоснабжение и насосы.

Системы электрообеспечения и электротехнических устройств. Замена, установка и восстановление работоспособности электрообеспечения дома, кроме устройств и приборов внутриквартирного пользования и электроплит.

Система вентилирования. Восстановление функциональности вентиляционных сетей дома, включая вентиляторы и относящиеся к ним электроприводы.

Мусоропроводы. Восстановление функционирования устройств для вентиляции и промывки, клапанных крышек и устройств.

Технические устройства специальной общедомовой направленности (системы пожаротушения, общедомовые приборы учета, лифты, насосные установки для снабжения питьевой водой и т.д.). Замена и восстановление элементов специальных устройств. Выполняются по договору подряда с собственником либо с организацией, обслуживающей жилой фонд.

Внешнее благоустройство. Это работы, которые носят ремонтный и восстанавливающий характер. К ним относится устранение поврежденных фрагментов тротуаров, дорожек, проезжих дорог, отмосток ограждений, навесов для мусоросборных контейнеров. Включает ремонт различного инвентаря, относящегося к хозяйственным и спортивным площадкам, местам для отдыха.

Если исполнителем услуг указанные работы, включаемые в содержание и ремонт, по дому не производятся, то каждый потребитель имеет право составить жалобу в государственную жилищную инспекцию.

Включение ОДН в содержание и текущий ремонт жилья

С 1 января 2017 года расходы на оплату коммунальных услуг на общедомовые нужды (ОДН) переносятся из разряда коммунальных услуг в жилищные.

Согласно изменениям, внесенным в Жилищный кодекс РФ, с 1 января 2017 года плата за содержание и текущий ремонт жилого помещения будет включать в себя оплату:

горячей воды,

холодной воды,

отведения сточных вод,

электроэнергии, потребляемой при содержании общего имущества многоквартирного дома.

Плата за объем коммунальных ресурсов будет ограничена нормативом коммунальных услуг на ОДН, который установлен для каждой категории жилых домов.

Можно ли запросить дополнительные услуги?

Если у собственников есть дополнительные пожелания по осуществлению работ по текущему содержанию и ремонту общего имущества, например, озеленение подъездов и дальнейший уход за растениями или установка видеонаблюдения, жилищная компания вправе отказать собственникам в этой просьбе. Действия, которые не входят в список работ по ремонту и содержанию жилья, обслуживающая организация не обязана выполнять. Однако жильцы могут провести собрание, где предложат представителям управляющей компании взять на себя обязательство за определенные действия и выполнять их в штатном режиме, что потребует отдельной платы.

Если большинство жильцов поддержит данную идею, то они могут предложить управляющей организации оформить дополнительное соглашение, указав специальные условия сотрудничества и сумму оплаты. Если у собственников с момента заселения дома появились дополнительные пожелания, которые они обсудили на общем собрании при выборе способа управления домом , в договоре между собственниками и жилищной компанией эти условия могут быть утверждены изначально.

Тариф на содержание и ремонт

Размер платы за содержание и текущий ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и утверждается на срок не менее чем 1 год.

При подготовке предложений по списку работ и услуг для конкретного многоквартирного дома жилищная организация должна рассчитать сметную стоимость работ, которая позволит определить величину платы за ремонт и содержание жилого помещения для этого дома. Это подтверждается пунктом 35 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491. В связи с принятием этого постановления также было выпущено письмо Минрегионразвития РФ от 12 октября 2006 года, с которым вы можете ознакомиться .

С 2017 года сумма на содержание и ремонт в квитанции рассчитывается:

Тариф - тариф на содержание и ремонт жилья, утвержденный местной администрацией;

Sкв - площадь квартиры;

N - нормативное потребление ресурса, установленное местным органом власти;

Sмоп - площадь мест общего пользования;

Sобщ - общая площадь жилых и нежилых помещений;

(N*Sмоп* Sкв/Sобщ) - ОДН.

Рассмотрим на примере

Квартира общей площадью 51 кв.м. находится на втором этаже девятиэтажного жилого дома со всеми удобствами с лифтом и мусоропроводом в Московской области. Тариф на содержание и ремонт жилья 23,60 руб. Установлены нормативы для общедомовых нужд на:

горячую воду 0,0124 куб.м.;

холодную воду 0,0220 куб.м.;

электричество 1,54 кВт/ч.

Площадь мест общего пользования 6000 м.кв. Общая площадь дома 18000 м.кв.

Получим:

Расчет услуг за содержание и ремонт в квитанциях, как правило, ведется с помощью программного обеспечения , которое учитывает все действующие нормативные акты отрасли ЖКХ.

Можно ли не платить за содержание и ремонт

Согласно статье 158 ЖК РФ собственники помещений обязаны оплачивать расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

Есть возможность отказаться от некоторых услуг. В этом случае отказ необходимо согласовывать с представителями УК или ТСЖ, что делается путем принятия решения на общедомовом собрании. Проще всего отказаться от услуг, связанных с отдельным подъездом. Например, уборка лестничной площадки может выполняться своими силами, если жильцы подъезда с этим согласятся и перестанут оплачивать данные услуги. Принять участие в коллективном голосовании по данному вопросу жильцы могут с помощью личных кабинетов Сайта ЖКХ (