Методы инвестиционно-ипотечного анализа. Оценка недвижимости и управление собственностью Ипотечно инвестиционный анализ при оценке недвижимого имущества

Метод ипотечно-инвестиционного анализа - один из вариантов расчета общей цены имущества (собственности) как суммы стоимостей кредитного и личного капитала. В процессе расчета принимает во внимание, что выплачивается не цена за недвижимость, а суммарная стоимость капитала. По данной методике общий объем капитала вычисляется путем суммирования следующих параметров - стоимости финансовых поступлений, объема выручки от перепродаж, ипотечного займа.

Сущность метода ипотечно-инвестиционного анализа

Благодаря применению ипотечно-инвестиционных моделей, имеется шанс вычислить точную стоимость капитала, основываясь на отношении заемных и личных средств. Ипотечно- - один из методов оценки собственности, в основе которого лежит расчет общего объема выкупного капитала, состоящего из инвестиций и ипотечных займов. Применение данного способа позволяет упростить и ускорить процесс оценки.

Почти все инвестиции в отношении недвижимости совершаются с помощью ипотечных займов. Благодаря популярному инструменту, у инвестора появляется финансовое плечо, позволяющее повысить отдачу от прибыли и получить больший доход от роста цены выбранного объекта в будущем. Кроме этого, оформление ипотеки - возможность диверсифицировать активы и добиться роста вычетов по выплате процентов.

Многие специалисты называют такой анализ - техникой остатка. По сути, инвесторы выплачивают остаточный объем первоначальных расходов. Как только вся задолженность перед кредиторами погашена, они могут рассчитывать на цену перепродажи и остаточную часть чистой операционной прибыли.

Период продажи права собственности на объект недвижимости условно делится на три этапа:

- покупка актива. Здесь задача инвестора - внести сумму, равную остатку стоимости недвижимости уже после вычета ипотечного займа;

- использование имущества. Участник сделки (инвестор) может рассчитывать на получение остаточной чистой прибыли от использования имущества за исключением суммы общих выплат, направляемых на покрытие задолженности;

В основе инвестиционно-ипотечного анализа лежит представление о стоимости собственности как о совокупности стоимости собственного капитала и заемных средств. В соответствии с этим максимально обоснованная цена собственности определяется как сумма текущей стоимости денежных потоков, включая выручку от реверсии, приходящегося на средства инвестора, и величины кредита или его текущего остатка.

При инвестиционно-ипотечном анализе принимается во внимание мнение инвестора о том, что он оплачивает не стоимость недвижимости, а стоимость собственного капитала, а кредит рассматривается как дополнительное средство для завершения сделки и увеличения собственного капитала. В анализе используется два метода (две техники): традиционный метод и техника Элвуда. Традиционный метод в явном виде отражает логику инвестиционно-ипотечного анализа. Метод Элвуда, отражая ту же логику, использует соотношения коэффициентов доходности и долевые соотношения инвестиционных составляющих.

Традиционный метод. В этом методе учитывается, что инвестор и кредитор ожидают получит доход на свои вложенные средства и вернуть их. Эти интересы должны быть обеспечены общим доходом на всю сумму инвестиций и продажей активов в конце срока инвестиционного проекта. Величина необходимых инвестиций определяется как сумма текущей стоимости денежного потока, состоящего из собственного капитала инвестора и текущего остатка долга.

Текущая стоимость денежного потока инвестора состоит из текущей стоимости периодических денежных поступлений, увеличения стоимости активов собственного капитала в результате амортизации кредита. Стоимость текущего остатка долга равна текущей стоимости платежей по обслуживанию кредита за оставшийся срок, дисконтированных по ставке процента.

Расчет стоимости в традиционной технике проводят в три этапа.

Этап I . Для принятого прогнозного периода составляется отчет о доходах и расходах и определяется денежный поток до налогообложения, т.е. на собственный капитал. Завершается этап определением текущей стоимости этого потока в соответствии с прогнозным периодом и ожидаемой инвестором конечной отдачей на собственный капитал Ye.

Этап II . Определяется выручка от перепродажи собственности вычитанием из цены перепродажи затрат на совершение сделки и остатка долга на конец прогнозного периода. Оценивается текущая стоимость выручки по той же ставке.

Этап III . Определяется текущая стоимость собственного капитала сложением результатов этапов. Оценивается стоимость собственного капитала и текущего остатка долга.

Традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа позволяет сделать определенные выводы относительно влияния величины прогнозного периода на результаты оценки. Важным фактором, ограничивающим с точки зрения инвесторов период владения, является уменьшение со временем амортизационных (активы) и процентных вычетов из прибыли до налогообложения. Кроме того, возможно появление более предпочтительных вариантов инвестирования (внешние факторы). С другой стороны, постепенно уменьшается текущее значение коэффициента текущей задолженности, что приводит к эффективности финансового левереджа. Анализ с помощью традиционной техники вариантов с различными сроками владения показывает очевидное влияние прогнозного периода на величину оцениваемой стоимости. При этом зависимость такова, что при увеличении прогнозируемого срока владения величина оцениваемой стоимости уменьшается при условии уменьшения стоимости за прогнозные периоды.

Техника Элвуда. Она используется в инвестиционно-ипотечном анализе и дает те же результаты, что и традиционная техника, так как основывается на том же наборе исходных данных и представлениях о взаимоотношении интересов собственного и заемного капиталов за период развития инвестиционного проекта. Отличие техники Элвуда заключается в том, что она на основе коэффициентов доходности долевых показателей в структуре инвестиций, изменения стоимости всего капитала и достаточно наглядно показывает механизм изменения собственного капитала за инвестиционный период.

Общий вид формулы Элвуда:

где R 0 - общий коэффициент капитализации

С – ипотечный коэффициент Эллвуда

- долевое изменение стоимости собственности

(sff, Y e ) – фактор фонда возмещения по ставке отдачи на собственный капитал

- долевое изменение дохода за прогнозный период

- коэффициент стабилизации

Ипотечный коэффициент Элвуда:

C = Ye + p(sff, Ye) – Rm

Где р – доля текущего остатка кредита, амортизированного за прогнозный период

Rm – ипотечная постоянная относительно текущего остатка долга.

Выражение
в уравнении – стабилизирующий множитель и используется, когда доход не постоянный, а регулярно изменяется. Обычно задается закон изменения дохода (например, линейный, экспоненциальный, по фактору фонда накопления), в соответствии с которым определяется коэффициент стабилизациипо заранее рассчитанным таблицам. Стоимость определяется делением дохода за год, предшествующий дате оценки, на коэффициент капитализации с учетом стабилизации дохода. В дальнейшем будем рассматривать технику Элвуда только для постоянных доходов.

Запишем выражение Элвуда без учета изменения стоимости недвижимости при постоянном доходе:

Это выражение называется базовым коэффициентом капитализации, который равен ставке конечной отдачи на собственный капитал с корректировкой на условия финансирования и амортизации.

Рассмотрим структуру общего коэффициента капитализации в форме Элвуда без учета изменений стоимости собственности, для чего используем технику инвестиционной группы для ставок отдачи. Эта техника взвешивает ставки отдачи на собственный и заемный капитал в соответствующих долях всего инвестированного капитала:

Yo = m*Ym + (1 – m)*Ye

Для того чтобы это выражение стало эквивалентным базовому коэффициенту r, необходимо учесть еще два фактора. Первый заключается в том, что инвестор должен периодически отчислять из своего дохода на амортизацию кредита, уменьшая собственный капитал. Следовательно, необходимо скорректировать величину Yo в предыдущем выражении путем прибавления периодически выплачиваемой доли всего капитала под процент, равной ставке процента по кредиту. Выражение этой корректировки представляет собой долю заемного капитала m, умноженную на фактор фонда возмещения по ставке процента (sff, Ym). Величина (sff, Ym) равна разности между ипотечной постоянной и ставкой процента, т.е. Rm – Ym. Таким образом, с учетом этой поправки:

Yo = m*Ym + (1 – m)*Ye + m*(Rm – Ym)

Второй корректирующий член должен учесть тот факт, что собственный капитал инвестора в результате реверсии увеличивается на величину части кредита, самортизированной за период владения. Чтобы определить эту корректировку, нужно умножить самортизированную сумму в долях от всего первоначального капитала на фактор фонда возмещения по ставке конечной отдачи на собственный капитал (реализация в собственный капитал происходит в конце периода владения). Следовательно, второй корректирующий член имеет вид: mp(sff, Ym), причем со знаком «минус», так как эта поправка увеличивает стоимость.

Таким образом:

Yo = m*Ym + (1 – m)*Ye + m(Rm – Ym) – mp(sff, Ye)

И после объединения подобных членов и замены Yo на r (не учитываем изменение стоимости собственности):

R = Ye – m*(Ye + (p(sff) – Rm))

Таким образом, получаем базовый коэффициент капитализации выражения Элвуда. Последовательный переход от техники инвестиционной группы через учет необходимых корректировок к выражению Элвуда показывает, что это выражение действительно отражает все элементы трансформации собственных и заемных средств, объединенных в инвестированном капитале, в частности финансовый левередж, амортизацию ипотечного кредита и прирост собственного капитала в результате амортизации кредита.

Уравнение Элвуда, выраженное через коэффициент покрытия долга. Финансирование проектов, связанных со значительными рисками относительно получения стабильных доходов, может изменить ориентацию кредиторов относительно критерия, определяющего размер заемных средств. Кредитор полагает, что в этой ситуации размер кредита целесообразнее определять не на ценовой основе, а на базе отношения годового чистого дохода инвестора к годовым платежам по заемному обязательству, т.е. кредитор требует гарантий, что величина этого отношения (естественно, больше единицы) не будет меньше некоторого минимального определенного кредитором значения. Это отношение называют коэффициентом покрытия долга:

В этом случае коэффициент ипотечной задолженности в уравнении Элвуда следует выразить через коэффициент покрытия долга DCR:

DCR = NOI/DS = RV/(Rm*Vm) = R/(Rm*m), или

После подстановки этого выражения вместо m получаем уравнение Элвуда, выраженное через коэффициент покрытия долга:

Ипотечно-инвестиционный анализ заключается в определении стоимости собственности как суммы стоимостей собственного и заемного капитала. При этом принимается во внимание мнение инвестора о том, что он оплачивает не стоимость недвижимости, а стоимость капитала. Кредит рассматривается как средство увеличения инвестируемых средств, необходимое для завершения сделки. Стоимость собственного капитала рассчитывается путем дисконтирования денежных потоков, поступающих к инвестору собственного капитала от регулярного дохода и от реверсии, стоимость заемного – дисконтированием платежей по обслуживанию долга.

Текущая стоимость собственности определяется в зависимости от норм дисконтирования и характеристик денежных потоков. То есть текущая стоимость зависит от срока проекта, соотношения собственного и заемного капитала, экономических характеристик собственности и соответствующих норм дисконтирования.

Методы ипотечно-инвестиционного анализа

В анализе используются два метода (две техники): традиционный метод и техника Эллвуда. Традиционный метод в явном виде отражает логику инвестиционно-ипотечного анализа. Метод Эллвуда, отражая ту же логику, использует соотношения коэффициентов доходности и долевые соотношения инвестиционных составляющих.

Недостаток: не учитываются платежи, следующие за периодом окупаемости.

23. Техника Эллвуда в ипотечном анализе . Она используется в инвестиционно-ипотечном анализе и дает те же результаты, что и традиционная техника, так как основывается на том же наборе исходных данных и представлениях о взаимоотношении интересов собственного и заемного капиталов за период развития инвестиционного проекта. Отлично техники Эллвуда заключается в том, что он позволяет анализировать собственность относительно ее цены на основе коэффициентов доходности долевых показателей в структуре инвестиций, изменения стоимости всего капитала и достаточно наглядно показывает механизм изменения собственного капитала за инвестиционный период.

Ипотечный коэффициент Эллвуда:С = Y e + p(sff, Y e ) -R m , где р- доля текущего остатка кредита, самортизированного за прогнозный период,

Выражение 1/(1 + Δ n а ) в уравнении - стабилизирующий множитель и используется, когда доход не постоянный, а регулярно изменяется. Обычно задается закон изменения дохода (например, линейный, экспоненциальный, по фактору фонда накопления), в соответствии с которым определяется коэффициент стабилизации апо заранее рассчитанным таблицам. Стоимость определяется делением дохода за год, предшествующий дате оценки, на коэффициент капитализации с учетом стабилизации дохода. В дальнейшем будем рассматривать технику Эллвуда только для постоянных доходов.

Эллвуда показывает, что это выражение действительно отражает все элементы трансформации собственных и заемных средств, объединенных в инвестированном капитале, в частности финансовый левередж, амортизацию ипотечного кредита и прирост собственного капитала в результате амортизации кредита.

24. Техника инвестиционной группы в ипотечном анализе

Техника инвестиционной группы

Техника инвестиционной группы - это метод расчета общей ставки дохода на основе ежегодной ипотечной постоянной и ставки денежных поступлений на собственный капитал. Исходя из рыночной информации об этих коэффициентах, можно определить рыночную общую ставку дохода. Последняя рассчитывается как средняя требуемой ипотечной постоянной и ставки денежных поступлений на собственный капитал, взвешенная по удельным весам ипотеки и капитала инвестора в суммарной цене покупки.

Техника инвестиционной группы применяется при оценке стоимости собственности в отсутствие достаточной информации о ценах продаж сопоставимых объектов и надежных данных о чистом операционном доходе. Однако при отсутствии информации о сопоставимых сделках часто трудно определить требуемые ставки денежных поступлений на собственный капитал, коэффициенты ипотечной задолженности и другие показатели необходимые для расчета общей ставки дохода техникой инвестиционной группы.

В условиях становления рынка недвижимости объекты приобретаются в основном за счет собственных средств. Мировая же практика стран рыночной экономики исходит из того, что почти все сделки с недвижимостью совершаются с привлечением ипотечных кредитов, то есть используется финансовый левередж (рычаг).
Кредиты для финансирования сделок с недвижимостью привлекаются в силу ряда причин, основными из которых являются следующие:
Стоимость недвижимости высока, и лишь немногие покупатели располагают достаточной суммой для ее приобретения.
Те, кто обладает достаточными средствами, стремятся уменьшить риск вложений капитала, то есть стремятся диверсифицировать свои инвестиции.
Использование кредитов позволяет инвестору контролировать большие объемы собственности, приносящей доход.
Экономия за счет сокращения налогов (в большинстве стран проценты по кредитам не облагаются налогом).
Следовательно, инвестиции в недвижимость в большинстве случаев состоят из двух составляющих: ипотечный кредит и собственный капитал. При этом ставка капитализации должна удовлетворять рыночным требованиям дохода на обе части инвестиций. В противном случае эти инвестиции в виде собственных средств и кредиты будут вложены в другой более доходный проект.
Таким образом, ставка капитализации разделяется на две составляющие: ипотечная постоянная и ставка капитализации на собственный капитал

25. Применение традиционной модели ипотечно-инвестиционного анализа предпосылкой традиционной модели ипотечно-инвестиционного анализа является положение о том, что общая стоимость собственности равна сумме настоящей стоимости интереса собственного капитала и настоящей стоимости интереса заемного капитала. Стоимость собственного интереса определяется дисконтированием денежного потока до уплаты налогов, при этом в качестве нормы дисконта используется норма отдачи собственного капитала, определенная как среднерыночное значение.

Модели ипотечно-инвестиционного анализа основанные на капитализации дохода от использования собственности. Наиболее распространенным подходом ипотечно-инвестиционного анализа данной группы является определение общего коэффициента капитализации с помощью формулы Эллвуда. Кроме того используются метод инвестиционной группы и метод прямой капитализации.

Традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа - это метод оценки стоимости собственности, в основу которого положено определение общей суммы выкупного капитала, включающей ипотечные кредиты и инвестиции в собственный капитал. В соответствие с этой техникой стоимость собственности рассчитывается путем прибавления текущей стоимости денежных поступлений и выручки от перепродажи, ожидаемых инвестором, к основной сумме ипотечного кредита. Таким образом, оценивается как весь прогнозируемый чистый операционный доход, так и сумма выручки от перепродажи собственности.

Традиционная техника требует оценок прогнозируемых денежных потоков, которые должны быть получены инвестором, а также выручки от перепродажи. Эти два элемента дают оценочную текущую стоимость собственного капитала. Затем к стоимости собственного капитала прибавляется первоначальный остаток по кредиту (независимо от того, новый это кредит или перешедший к инвестору долг) с тем, чтобы определить рыночную оценочную цену. В случае если новый кредит предоставляется на текущих рыночных условиях и конечная отдача на собственный капитал отвечает текущим рыночным требованиям, то результатом станет оценочная рыночная стоимость недвижимость. Данная техника не принимает в расчет последствия налогообложения.

Принцип, положенный в основу традиционной техники, состоит в том, что оцениваемые доходы получают как инвесторы, так и кредиторы.

Совокупная текущая стоимость доходов кредиторов и инвесторов составляет максимальную величину выкупного капитала; соответственно это цена, которая должна быть уплачена за собственность. Данная техника усовершенствует метод оценки на основе денежных поступлений на собственный капитал, поскольку она принимает во внимание выручку от перепродажи. Последняя включает сумму прироста (или снижения) стоимости собственности и амортизации ипотеки, получаемую инвестором при перепродаже.

Доходы, получаемые как ипотечными кредиторами, так и инвесторами, должны включать как доход на инвестиции, так и возврат инвестиций.

26.Рынок земли, структура, функции, структура, объекты, субъекты

Земля - важнейший ресурс, занимающий исключительное место в жизни и деятельности любого общества.Рынок земли обладает целым рядом специфических особенностей:

1. земля является бесплатным даром природы, что позволяет говорить об иррациональном характере ее стоимости. Тем не менее земля является объектом купли-продажи; с ней связаны земельные арендные отношения.

2. в зависимости от тех или иных природно-климатических условий, а также местонахождения участков земли, последние подразделяются на лучшие, средние и худшие. В основе такого деления лежит естественное плодородие почвы, от которого зависит продуктивность земли. Но она может быть улучшена в результате дополнительных вложений в нее труда и капитала. Это улучшенное плодородие почвы называется экономическим. Повышение экономического плодородия почвы практически возможно на любых участках. Однако оно имеет определенные границы, связанные с известным законом убывающего плодородия почвы, когда при сложившейся технологии обработки земли каждая последующая единица затрат обеспечивает все меньшую и меньшую отдачу.

3. в следствие фиксированности площади земельных угодий природой, предложение земли характеризуется в общественном масштабе совершенной неэластичностью. Ограниченность предложения земельных ресурсов усиливается закрепленностью земли в частную собственность. В условиях рынка земельные собственники весьма неохотно идут на продажу своих земельных участков, отдавая предпочтение сдаче земли в виде аренды они получают право получения стабильного дохода, именно поэтому каждый определенный момент продается лишь незначительная часть земельного фонда, в этом заключается принципиальная особенность рынка земли.

Земельный рынок формирует условия стимулирующие эффективное использование земли и вынуждает отдельных субъектов отказаться от части земли или от всего участка если он не функционирует эффективно.

Под рынком земли следует понимать не только куплю-продажу земли, но и предоставление ее в аренду, а так же весь рынок сельскохозяйственной продукции, на котором реализуются в той или иной форме отношения собственности на землю.

Субъектами рыночной аграрной экономики являются два типа собственников - полный собственник и собственник по потреблению (владелец, пользователь). Ограниченность земли и невозможность ее производства способствуют возникновению двух видов монополий на землю. Полный собственник осуществляет монополию частной собственности: волен дать или не дать предпринимателю приложить капитал к его земле; может сдать ее в аренду. После заключения сделки по аренде определяется конкретный пользователь земли, который осуществляет монопольное право хозяйствования на данном участке.

27. Особенности методов оценки ЗУ под застройку

Методы оценки земель

1. Нормативный метод заключается в определении нормативной цены земли. Используется при передаче, выкупе земли в собственность, установлении общей совместной (долевой) собственности сверх бесплатной нормы, передаче по наследству или дарении, получении кредита под залог, изъятии для государственных или общественных нужд.

2. Метод сравнения продаж является наиболее простым и эффективным методом оценки, может использоваться для оценки и фактически свободной, и предположительно вакантной земли; позволяет определить конкретную цену земельного участка путем внесения процентных поправок к ценам продаж аналогов.

3. Метод капитализации земельной ренты основан на том, что при наличии достаточной информации о ставках аренды земельных участков можно проводить определение стоимости этих участков как текущей стоимости будущих доходов в виде арендной платы за оцениваемый земельный участок.

4. Метод распределения (метод соотношения, соотнесения) - определение составляющей стоимости земельного участка на основании известного соотношения стоимости земли и улучшений в имущественном комплексе. Метод основан на принципе вклада и утверждении того, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и построек.

5. Метод выделения (извлечения) применяется для оценки застроенных земельных участков, если есть информация о ценах сделок аналогичными объектами недвижимости.

6. Метод остатка основан на технике инвестиционной группы для физических составляющих.

7. Метод разбивки на участки (подход с точки зрения развития) используется при оценке земли, пригодной для разделения на индивидуальные участки.

28. Особенности применения техники остатка для оценки ЗУ в городе.

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода – возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.

Метод предполагает следующую последовательность действий 16:

Расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимо сти воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;

Расчет величины земельной ренты как разности чистого опера ционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;

Расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Метод допускает также следующую последовательность действий:

Расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;

Расчет чистого операционного дохода от единого объекта не движимости за определенный период времени на основе рыночных ста вок арендной платы;

Расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем капитализации чистого операционного дохода за определенный пе риод времени;

Расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычита ния из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или замещения улучшений.

Главная > Закон

Методология анализа инвестиций в недвижимость. Оценка привлекательности объектов недвижимости.

Финансовый менеджмент базируется на следующих концепциях: учет фактора времени и временная ценность денежных ресурсов, де-нежные потоки, учет предпринимательского и финансового риска при расчете ожидаемых доходов, цена капитала, эффективный рынок и др. Принятие решения по инвестированию в недвижимость связано с разными факторами: оценкой собственного финансового состояния предприятия и целесо-образности инвестирования, оценкой будущих поступлений от реали-зации проекта, множественностью доступных проектов, ограничен-ностью финансовых ресурсов различными источниками финансирования и др.

Принятие решений по инвестированию капитала, в частности, по приобретению объектов недвижимости, земли - одно из направлений финансово-го менеджмента. Особенности инвестирования в недвижимость и применяемых при этом методов оценки недвижимости как актива для инвестирования связана с особенностями самого объекта- недвижимости, рисками инвестирования в недвижимость, инструментами инвестирования в недвижимость.

Принятие решения инвестиционного характера, основывается на использова-нии различных формализованных и неформализованных методов. Рыноч-ные условия разработки и реализации инвестиционных проектов вно-сят принципиальные изменения в расчет эффективности, в методику оценки. Методика оценки по эффективности инвестиций в недвижимость основана на разработках отечественных специалистов, которая, в свою очередь, базируется на методологии оценки эффективности инвестиционных проектов ЮНИДО (Организация ООН по промышленному развитию), широко применяемой в мировой практике.

Методические рекомендации по оценке эффективности содержат систему показателей, критериев и методов оценки эффективности инвестиционных проектов в процессе их разработки и реализации, применяемых на различных уровнях управления.

Моделирование потоков продукции, ресурсов и денежных средств;

Учет результатов анализа рынка, финансового состояния предприятия, степени доверия к руководителям проекта, влияния проекта на окружающую среду;

Определение эффекта путем сопоставления предстоящих инвес-тиций и будущих денежных поступлений при соблюдении требуемой нормы доходности на капитал;

Приведение предстоящих разновременных расходов и доходов к условиям их соизмеримости по экономической ценности в начальном периоде;

Учет инфляции, задержек платежей и других факторов, влияю-щих на ценность используемых денежных средств;

учет неопределенности и рисков, связанных с осуществлением проекта.

Основная задача при моделировании инвестиционного процесса, с целью оценить его эффективность, сводится к описанию потока поступлений, который следует ожидать при его осуществлении.

При осуществлении проекта выделяются три основных вида дея-тельности :

Операционная (производственная);

Инвестиционная;

Финансовая.

Приток денежных средств по производственной деятельности -это разность между выручкой от реализации продукции (услуг) без налога на добавленную стоимость и затратами на производство этой продукции без учета амортизационных отчислений. Амортизационные отчисления представляют собой калькуляционные издержки, рассчиты-ваются по установленным нормам амортизации и при определении при-были относятся к затратам. Реально же начисленная сумма амортиза-ционных отчислений остается на счете предприятия, является внут-ренним источником финансирования. Поэтому поток денежных средств по производственной деятельности включает чистую прибыль и амор-тизационные отчисления.

Денежный поток от инвестиционной деятельности включает пос-тупления от продажи активов предприятия за вычетом платежей за вновь приобретенные активы. Затраты на приобретение активов в бу-дущие периоды деятельности должны быть рассчитаны с учетом инфля-ции на основные фонды по их видам и на нематериальные активы.

Денежный поток от финансовой деятельности учитывает вклады владельцев предприятия, собственный акционерный капитал, долгос-рочные и краткосрочные займы, проценты по вкладам за вычетом сумм на погашение займов и дивиденды.

Сумма денежного потока каждого из направлений деятельности при осуществлении инвестиционного процесса будет составлять оста-ток ликвидационных средств в соответствующий период. При этом суммарный денежный поток на конец расчетного периода будет равен сумме денежного потока предыдущего периода с остатком ликвидаци-онных средств текущего периода времени.

Предприятие не может работать без капитала. Достаточным мож-но считать такое количество собственного и привлеченного (заем-ного) капитала, при котором суммарный денежный поток во все пери-оды деятельности предприятия будет положительным. Наличие отрица-тельной величины в каком-либо из периодов времени означает, что предприятие не в состоянии покрыть свои расходы.

Таким образом, необходимым критерием принятия инвестиционно-го проекта является положительное сальдо накопленных реальных де-нег в любом временном интервале, где предприятие осуществляет затраты или получает доходы. Отрицательная величина сальдо свиде-тельствует о необходимости привлечения дополнительных собственных или заемных средств.

Понятие "инвестиционный проект " предполагает мероприятие, деятельность по достижению определенной цели (результатов), а также систему организационных и расчетно-финансовых документов для осуществления этой деятельности.

Проект – это и техническое мероприятие (совершенствование техники и технологического процесса, модернизация объекта, орга-низационно-технические мероприятия по совершенствованию произ-водства, управленческие решения) и движение денег (инвестиции -сегодня и доходы - в будущем).

В основе анализа привлекательности инвестиционных проектов лежит оценка и сравнение объема предполагаемых инвестиций (IC) и будущих денеж-ных поступлений (S).

Так как денежные средства имеют временную ценность, необхо-димо решать проблему сопоставимости элементов денежного потока.

Относиться к проблеме сопоставимости можно по-разному, в зависимости от существующих объективных и субъективных условий: размера инвестиций и доходов, темпа инфляции, горизонта прогнози-рования, уровня квалификации аналитика, цели анализа.

Методы, используемые при оценке привлекательности инвестиционной деятельности можно разделить на две группы: основанные на дисконтированных оценках, т.е. с учетом фактора времени, и на учетных оценках.

Инвестиционный процесс является объектом количественного финансового анализа, в котором инвестиционный проект рассматривает-ся как денежный поток. Инвестиционный процесс с финансовой точки зрения объединяет два противоположных процесса - создание произ-водственного или иного объекта, на который затрачиваются опреде-ленные средства (IC) и последовательное получение дохода (S).

Оба эти процесса протекают последовательно или параллельно. Отдача от инвестиций может начаться до завершения процесса вложе-ний. Фактор времени, распределение расходов IC и доходов S во времени играют большую роль, чем размеры сумм, особенно в долгосрочных операциях и в условиях инфляции.

Продолжительность расчетного периода или горизонт расчета соответствует продолжительности создания, эксплуатации объекта или достижения заданных характеристик прибыли, или других требо-ваний инвестора.

Сравнение различных инвестиционных проектов и выбор лучшего из них рекомендуется производить с использованием следующих пока-зателей:

NPV - чистый приведенный доход как разность приведенных потоков дохода и затрат;

PI - индекс рентабельности как отношение приведенных потока доходов и затрат;

IRR - норма рентабельности или внутренняя норма доходности, под которой понимают ту расчетную ставку дохода, при которой NPV=0;

CC - цена капитала;

PP - срок окупаемости, показатель, характеризующий продолжительность периода, в течение которого сумма приведенных чистых доходов равна сумме инвестиций;

ARR - коэффициент эффективности инвестиций, как отношение балансовой прибыли к средней величине инвестиций.

Методология оценки недвижимости. Характеристика методов оценки недвижимости.

Оценка недвижимости – это методически обоснованное мнение эксперта о стоимости объекта недвижимости и процесс ее определения.

Принцип оценки недвижимости – основные экономические факторы, определяющие ее стоимость.

В практике оценки недвижимости используют следующие принципы – спроса и предложения, изменения, конкуренции, соответствия, предельной продуктивности, замещения, ожидания, наилучшего и наиболее эффективного использования, вклада, сбалансированности и другие.

Процедура оценки недвижимости – совокупность приемов, обеспечивающих процесс сбора и анализа данных, проведения расчетов стоимости имущества и оформления результатов оценки.

В соответствии со стандартами оценки существует три общепринятых подхода:

Затратный подход как совокупность методов оценки стоимости объекта, основааный на определении затрат, необходимых для восстановления или замещения объекта оценки, с учетом его износа;

Сравнительный подход – как совокупность методов оценки стоимости объекта, основанный на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;

Доходный подход – как совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Методы оценки полной восстановительной стоимости зданий и сооружений.

Затратный подход , при котором стоимость объекта оценивается, как сумма расходов по его восстановлению в первоначальном виде, за вычетом накопленного износа. Затратный подход применяется при:

Технико-экономическом анализе для нового строительства.

Определении варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земли.

Итогового согласования стоимости (конкурентоспособность объекта).

Оценки зданий институционального и специального назначения (школы, вокзалы,церкви и т.п.) от которых нет дохода и по которым нет продаж.

Страховании.

Налогообложении.

Основная формула затратного подхода:

Рыночная стоимость = затраты на полное воспроизводство (ПВС) или замещение (ПСЗ) объекта – совокупный износ зданий и сооружений на дату оценки + рыночная стоимость земельного участка.

Основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке, является принцип замещения, который гласит, что типичный покупатель не заплатит за объект больше, чем нужно будет затратить для приобретения земельного участка и строительства на нем здания, аналогичного по своим потребительским характеристикам оцениваемому объекту. Сумма затрат на строительство объекта обычно не совпадает с его стоимостью.

Методы расчета ПВС:

Индексный метод.

Текущие затраты = исторические затраты * текущий ИСС/ ИСС в год постройки,

где ИСС – индекс стоимости строительства – отношение суммы затрат в текущем году к сумме затрат в базовом году.

Расчет затрат на единицу площади (S) или объема (V).

Затраты = типичные затраты на 1ед. S или V * S (V) * региональный мультипликатор (затраты известны по одной области, а объект находится в другой).

Метод разбиения на компоненты.

Метод количественного обследования. Составляется строительная смета. Стоимость строительства является текущими затратами на воспроизводство.

Особенности оценки незавершенного строительства.

В случае, когда продукцией строительного производства являются не готовые к эксплуатации здания и сооружения, возникает незавершенное строительство. Незавершенное строительство представляет собой стоимость незаконченных строительством и несданных в эксплуатацию зданий и сооружений, стоимость смонтированного и находящегося в монтаже оборудования, стоимость монтажа оборудования и др. затраты, оплаченные заказчиком, но не введенные в действие. Оценка незавершенного строительства имеет свои особенности. Для специальных зданий и сооружений по НС применяется затратный подход к оценке; для зданий с универсальными объемно-планировочными и конструктивными решениями – затратный и доходный подходы. Сравнительный подход имеет ограниченное использование так как сложно рассчитать коэффициенты корректировки. Этапы проведения процесса оценки НС: ознакомление с объектом НС по документам; осмотр объекта, обмеры, сбор информации, анализ информации, выяснение будущего использования, выбор подходов и методов оценки, проведение оценки, корректировка результатов, установление итоговой стоимости. Следует отметить, что при использовании затратного подхода рассчитываются так называемые коэффициенты готовности, на которые корректируется полная восстановительная стоимость(или полная стоимость замещения). Далее рассчитываются все виды износа готовых элементов объекта НС, включая внешний износ.

Приемы ипотечно-инвестиционного анализа и их использование при оценке недвижимости.

Так как большинство объектов доходной недвижимости приобретаются с привлечением заемных средств, то необходим учет особенностей финансирования недвижимости, он проводится методом ипотечно-инвестиционного анализа, который предполагает включение в процесс инвестирования еще одно лицо – кредитора.

Инвесторы получают определенные выгоды от активов, приобретенных с использованием ипотечного кредита, в тех случаях, когда ставка ежегодных финансовых выгод от таких активов превышает процент по кредиту имеет место благоприятный финансовый левередж, т.е. инвестор зарабатывает деньги, привлекая ссуды.

Для собственности, приобретенной с привлечением кредита, в целом ставка может быть рассчитана как средневзвешенная ожидаемых ставок дохода для кредитора и инвестора, т.е. общая ставка капитализации должна удовлетворять требованиям как банка, так и инвестора.

К требованиям банка относятся: получение прибыли на определенном уровне с учетом риска по выдаче кредита и получение равновеликих периодических платежей, включающих выплаты по процентам и погашение основной задолженности.

К требованиям инвестора относятся: получение за период владения прибыли на вложенный капитал в объеме, достаточном для оправдания инвестиций с данным уровнем риска и возмещение первоначально вложенных средств.

Ставка капитализации для заемных средств Скз – ипотечная постоянная.

СКзс = ежегодные выплаты по кредиту / размер кредита

СКзс – ипотечная постоянная является суммой процентной ставки и соответствующего коэффициента фонда погашения.

Ставка капитализации для собственных средств СКсс рассчитывается на основе дохода инвестора после выплат по обслуживанию долга и амортизационных отчислений, но до уплаты налогов по формуле:

СКсс = поток денежных средств до налогообложения / стоимость собственных средств

Общая ставка капитализации рассчитывается как средневзвешенная от ипотечной постоянной и ставки капитализации для собственных средств инвестора (метод инвестиционной группы):

СКо = СКзс * К + СКсс * (1-К),

где К – доля заемных средств в цене приобретения объекта.

СКзс – определяется на основе среднерыночных условий финансирования сделок по схожим объектам. СКсс рассчитывается на основе информации по сравнимым объектам.

Ипотечно-инвестиционный анализ является техникой остатка. Период реализации недвижимости может быть поделен на три этапа: приобретение, использование, ликвидация. На каждом из них инвестор получает остаточный доход.

Инвесторы в период владения получают остаточный доход от использования недвижимости после расчетов с кредиторами, а при перепродаже недвижимости в будущем собственник капитала получает деньги из цены реализации.

Стоимость объекта недвижимости, приобретаемого с привлечением кредита определиться по формуле (метод традиционной техники ипотечно-инвестиционного анализа):

Р = Ра + Рб + ЗС , где

Р – текущая стоимость объекта недвижимости;

Ра – текущая стоимость потока доходов за период владения недвижимостью;

Рб – текущая стоимость перепродажи (реверсия) объекта недвижимости в будущем;

ЗС – сумма заемных средств.

Теория и практика оценки недвижимости. Принципы оценки недвижимости.

Оценка недвижимости представляет собой одно из направлений оценочной деятельности.

Оценочная деятельность – в соответствии с Законом РФ «Об оценочной деятельности» №135-ФЗ от 29июля 1998г. это деятельность, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Основные цели оценки недвижимости – отражение в отчетности, купля-продажа, мена; проведение конкурсов, аукционов, торгов; аренда, права аренды, лизинг; залог; раздел, наследование, дарение; страхование; исчисление налога, пошлин, сборов; приватизация; конфискация; национализация; ликвидация; разрешение имущественных споров; передача прав собственности; внесение имущества в уставный капитал; определение доли имущественных прав; передача в доверительное управление; инвестиционное проектирование; коммерческая концессия; возмещение ущерба; хранение; составление брачного контракта.

Объектом оценки является недвижимость. По ст.130 ГК РФ к недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и иное имущество.

Субъекты оценки – стороны договора об оказании оценочных услуг:

С одной стороны – оценщики - юридические лица и индивидуальные частные предприниматели с лицензией на право оценочной деятельности;

С другой стороны – заказчики, потребители услуг – юридические лица и физические лица.

Независимость оценщика – ст.16 Закона об оценочной деятельности.

Кодекс этики оценщика.

Права и обязанности оценщика ст.14 и ст.15 Закона об оценочной деятельности.

Предмет оценки недвижимости – это установление одного из видов стоимости объекта недвижимости (рыночной, инвестиционной, ликвидационной, страховой, залоговой, налогооблагаемой и др.)

Принципы оценки.

В мировой практике участники рынка недвижимости выработали унифицированный набор фундаментальных оценочных правил или принципов, которые объединяются в 4-е группы:

1. Принципы, основанные на представлениях пользователя:

а) Полезность – способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течении данного периода времени. Недвижимость обладает стоимостью только в том случае,если она полезна какому – либо потенциальному собственнику и может быть нужна для реализации определенной экономической функции.

б) Замещение. Рациональный покупатель не будет платить за недвижимость больше, чем стоимость приобретения другой равным образом подходящей недвижимости.

в) Ожидание. Рыночная стоимость равна текущей ценности будущего дохода или благ, производимых недвижимостью, с точки зрения типичных покупателей и продавцов.

2. Принципы, связанные с землей, зданиями и сооружениями:

а) Остаточная продуктивность измеряется как чистый доход, отнесенный к земле, после того, как были оплачены затраты на труд, капитал и предпринимательство.

б) Вклад или предельная производительность. Стоимость любого фактора производства или компонента недвижимости зависит от того, какую именно долю общей стоимости недвижимости составляет этот фактор или компонент.

в) Переменные пропорции (возрастающие и уменьшающие доходы) Недвижимость достигает точки максимальной производительности или наилучшего использования, когда факторы производства (земля, труд, капитал и управление) сбалансированы друг с другом. Это также называется принципом сбалансированности или принципом повышающихся или уменьшающихся результатов.

г) Сбалансированность (пропорциональность) – любому типу землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства, при сочетании которых достигается максимальная стоимость земли.

д) Экономическая величина – это количество земли, необходимое для достижения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночными условиями в данном местоположении.

е) Экономическое разделение имеет место, если права на недвижимую собственность могут быть разделены на два или более имущественных интереса, в результате чего возрастает общая стоимость объекта.

3. Принципы, связанные с рыночной средой:

а) Зависимость – стоимость конкретного объекта недвижимости подвержена влиянию и сама влияет на природу и величину стоимости других объектов в районе его расположения. Местоположение является одним из наиболее важных факторов, влияющих на стоимость недвижимости.

б) Спроса и предложения. Рыночная стоимость недвижимости определяется соотношением спроса и предложения на дату оценки.

в) Изменения. Силы спроса и предложения находятся в динамике и постоянно создают новую среду в области недвижимости, приводя к колебанию цен и стоимости.

г) Конкуренции. Цены поддерживаются на одном уровне, И рыночная стоимость устанавливается по средствам постоянного соперничества и взаимодействия покупателей, продавцов, подрядчиков и других участников рынка.

д) Соответствия (согласованности). Недвижимость достигает своей максимальной стоимости, когда она находится в среде физически, экономически и социально однородной или в среде совместных и гармоничных видов землепользования.

4 . Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

Для целей рыночной оценки недвижимость необходимо оценивать при условии его наилучшего использования, которое есть возможное, юридически законное использование, которое обеспечит наивысшую стоимость недвижимости на момент оценки.

Ипотечно-инвестиционные модели (mortgage-equity models) определяют настоящую стоимость собственности на основе соотношения собственного и заемного капитала. Ипотечно-инвестиционный анализ (mortgage-equity analysis), или анализ структуры капитала является аналитическим инструментом, который может во многих случаях облегчить процесс оценки. Теоретически доказано, что заемный капитал играет главную роль при определении стоимости недвижимости.

Практически все инвестиционные сделки с недвижимостью совершаются с привлечением ипотечных кредитов. Используя ипотечное кредитование, инвесторы получают финансовый левередж, который позволяет увеличить текущую отдачу, извлечь больше выгоды из прироста стоимости собственности, обеспечивает большую диверсифицированность активов, увеличивает вычеты на выплату процентов и начисление износа в целях налогообложения. Ипотечные кредиторы получают разумно гарантированную сумму дохода, обеспечение кредита. Они обладают правом первого требования на операционный доход заемщика и его активы в случае нарушения обязательств по задолженности. Ипотечно-инвестиционный анализ является техникой остатка. Инвесторы собственного капитала оплачивают остаток первоначальных затрат.

Они получают остаток чистого операционного дохода и цены перепродажи после того, как уже произведены все выплаты кредиторам, как в ходе текущего использования, так и после перепродажи объекта.

Период реализации права собственности на недвижимость может быть разделен на три этапа, на каждом из которых инвесторы капитала получают остаточный доход:

1. приобретение актива - инвестор вносит обязательный денежный платеж, сумма которого равна остатку цены после вычета из нее ипотечного кредита, превращающегося в долг;

2. использование собственности - инвесторы получают остаточный чистый доход от использования собственности после вычета из него обязательных платежей по обслуживанию долга;

3. ликвидация - при перепродаже имущества собственник капитала получает деньги из цены реализации после погашения остатка по ипотечному кредиту.

Существует два подхода к проведению ипотечно-инвестиционного анализа:

1. Традиционный - предпосылкой традиционной модели ипотечно-инвестиционного анализа является положение о том, что общая стоимость собственности равна сумме настоящей стоимости интереса собственного капитала и настоящей стоимости интереса заемного капитала. Стоимость собственного интереса определяется дисконтированием денежного потока до уплаты налогов, при этом в качестве нормы дисконта используется норма отдачи собственного капитала, определенная как среднерыночное значение.

2. Модели ипотечно-инвестиционного анализа основанные на капитализации дохода от использования собственности. Наиболее распространенным подходом ипотечно-инвестиционного анализа данной группы является определение общего коэффициента капитализации с помощью формулы Эллвуда. Кроме того используются метод инвестиционной группы и метод прямой капитализации.

Что касается ипотеки, то текущий доход по ней представляет собой обслуживание долга. Самоамортизирующиеся ипотеки предусматривают одновременную выплату процента (доход на основную сумму кредита) и амортизацию (возврат основной суммы ипотеки) на протяжении определенного срока. Остаток основной суммы на любой момент времени равен текущей стоимости всех платежей, оставшихся до полной амортизации кредита, дисконтированных по номинальной процентной ставке закладной. Ипотечные кредиты часто погашаются до полного истечения срока амортизации. В этом случае остаток ипотеки выплачивается разовым денежным платежом, и таким образом долг погашается. Номинальная стоимость долгового обязательства равна сумме текущей стоимости периодических денежных выплат и текущей стоимости единовременного денежного платежа при погашении кредита, дисконтированной по номинальной процентной ставке ипотеки.

Текущая стоимость инвестиций в собственный капитал равна сумме потока доходов и выручки от ликвидации (перепродажи), дисконтированных по ставке отдачи на собственный капитал. При определенных условиях ипотечного кредита цена собственного капитала оправдана денежными поступлениями, а также выручкой от перепродажи, которые ожидают получить инвесторы. Поэтому текущая стоимость собственного капитала равна сумме текущей стоимости денежных поступлений и текущей стоимости выручки от перепродажи, дисконтированных по ставке конечной отдачи на собственный капитал, с учетом соответствующих рисков. Таким образом, во внимание принимаются сумма и время получения выгод инвесторами.

Стоимость собственности или ее цена рассчитывается по формуле (1):

Цена = Стоимость собственного капитала + Ипотечный кредит , (1)

Стоимость собственного капитала определяется как сумма двух элементов: денежных поступлений и выручки от перепродажи. Оба элемента дисконтируются по соответствующей ставке отдачи и величины их текущей стоимости рассчитываются с использованием факторов текущей стоимости.

Если ожидается, что прогнозируемые денежные поступления будут носить равномерный характер, то их ежегодная сумма умножается на фактор аннуитета. Реверсия или выручка от перепродажи оценивается с использованием фактора текущей стоимости единицы, поскольку выручка поступает как единовременная сумма.

Формула расчета стоимости собственного капитала (инвестиций в собственный капитал), с учетом вышесказанного - формула (2) - имеет следующий вид:

Стоимость собственного капитала = PWAF * (CF) + PWF * (PS) , (2)

где PWAF - фактор текущей стоимости аннуитета по ставке отдачи на собственный капитал,

CF - денежные поступления,

PS - выручка при перепродаже.

Для оценки стоимости недвижимости текущий остаток ипотеки следует прибавить к стоимости собственного капитала. Подобным образом оцениваются все доходы. Остаток ипотеки равен текущей стоимости требуемых выплат по обслуживанию долга, дисконтированных по номинальной процентной ставке ипотеки. Таким образом, общая формула для оценки стоимости собственности (3) выглядит следующим образом:

V = PWAF * (CF) + PWF * (PS) + MP , (3)

где V - стоимость собственности (первоначальная),

PWAF - фактор текущей стоимости аннуитета по ставке отдачи на собственный капитал,

CF - денежные поступления,

PWF - фактор текущей стоимости реверсии по ставке отдачи на собственный капитал,

PS - выручка при перепродаже,

MP - текущий остаток основной суммы ипотеки.

Если принять, что

CF = NOI - DS , (4)

где NOI - чистый текущий операционный доход,

DS - обслуживание долга (годовое), и

PS = RP - OS , (5)

где RP - цена перепродажи собственности,

OS - остаток ипотечного долга при перепродаже;

тогда формула 3 примет вид:

V = PWAF * (NOI - DS) + PWF * (RP - OS) + MP , (3*)

Применение традиционной техники предполагает трехэтапный расчет для определенного прогнозного периода. Прогнозный период - это срок, в течение которого собственник рассчитывает удерживать оцениваемый объект.

Таблица 1. Этапы традиционной техники ипотечно-инвестиционного анализа

Ежемесячный платеж в погашение ипотечного кредита рассчитывается на основе формулы (6) для расчета взноса на амортизацию единицы (самоамортизируемая ипотека):

где DSm - ежемесячное обслуживание долга,

I - первоначальная сумма ипотечного кредита,

i - годовая ставка процента по кредиту,

t - срок (лет), на который предоставлен ипотечный кредит.

Фактор аннуитета (формула 7) отражает текущую стоимость единичного аннуитета при заданной ставке дисконта:

где Y - ставка отдачи на собственный капитал,

Фактор текущей стоимости реверсии (Формула 8) отражает текущую стоимость единицы за период при заданной ставке дисконта:

Остаток ипотечного долга при равномерных платежах определяется как настоящая стоимость платежей по обслуживанию долга в течение оставшегося срока амортизации (формула 9):

Цена перепродажи собственности рассчитывается с учетом роста или снижения стоимости собственности в год (d):

RP = P * (1 + d) T , (10)

где RP - цена перепродажи собственности;

P - первоначальная стоимость собственности;

d - рост (снижение) стоимости собственности за год;

T - период владения собственностью.

Итак, традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа - метод оценки в рамках доходного подхода. При проведении ипотечно-инвестиционного анализа должна быть известна либо основная сумма ипотечного кредита, либо коэффициент ипотечной задолженности. В анализе должна быть задана оценочная цена перепродажи или процентное изменение стоимости за прогнозный период.

Данная техника может применяться в случае, если инвестор принимает на себя уже существующий долг или если привлекается новый кредит. Она может быть изменена с тем, чтобы учесть более чем одну закладную и изменения в денежных поступлениях. Если известна цена, то техника может быть использована для оценки ставки отдачи на собственный капитал.

Традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа является гибким методом, способным учесть любые ситуации. Однако в силу принимаемых допущений, объективно полученные оценки являются приближенными.

Ипотечно-инвестиционный анализ на основе капитализации дохода

Метод капитализации переводит годовой доход в стоимость собственности путем деления годового дохода на соответствующую норму дохода или умножения его на соответствующий коэффициент дохода.

Определение стоимости собственности на базе общего коэффициента капитализации выполняется по формуле (11):

где V - стоимость собственности;

NOI - чистый операционный доход;

k - общий коэффициент капитализации.

Для определения общего коэффициента капитализации в рамках ипотечно-инвестиционного анализа используют:

· Ипотечно-инвестиционная техника Эллвуда;

· Метод инвестиционной группы;

· Метод прямой капитализации.