Последние изменения: Май 2019

Большинство людей пренебрегают сделками купли-продажи для передачи недвижимости и часто обращаются к дарственной. Та же ситуация и с завещанием, каждый второй наследодатель отдаёт большее предпочтение договору дарения. Однако дарственная на квартиру имеет свои плюсы и минусы. Перед тем, как использовать подобного рода договор необходимо минимально с ним ознакомиться, чтобы понять его целесообразность.

Кратко о главном

Договор дарения представляет из себя некого рода сделку, в которой предмет или объект передачи - это права собственника. Они передаются только на безвозмездной основе, в этом и выражается её специфичность. Иногда при заключении подобных сделок люди имеют право устанавливать ряд условий, которые носят либо отлагательный характер (), либо запрещающий.

Отлагательный характер носят условия, которые предполагают возникновение каких-либо прав или обязанностей, а отменительные (запрещающие) наоборот подразумевают прекращение.

Условия напрямую зависят от обстоятельств - наступление которых неизвестно. К примеру, квартира будет получена только, если Лицо, указанное в договоре, вступит в брак или закончит вуз, или наоборот не получит жильё, если не закончит учебное заведение.

Достоинства

При оформлении договора дарения стоит взвесить «за» и «против» перед тем, как его заключать. Поэтому рассмотрим положительные моменты дарственной:

• Простота оформления . Дарственную легко оформить, для этого потребуется собрать нужную документацию, перечень которой выдаётся Росреестром. После сбора необходимой документации её надо также отнести в регистрирующий орган. Пожалуй, наиболее весомым достоинством в оформлении дарственной является возможность её заключение без участия нотариуса.
• Состав и содержание документа . Договор может быть составлен самостоятельно, без помощи каких-либо специалистов. Для этого потребуется только скачать образец из интернета и переделать его под себя, если есть желание.
• Обход некоторых законодательных норм . Действительно серьёзным подспорьем договор дарения является в тех случаях, когда вы пытаетесь продать долю в квартире, так как для её продажи необходимо согласие прочих собственников недвижимости и при их несогласии сделка купли-продажи не может быть осуществлена. Дарственная же помогает осуществить без сбора соглашений.
• Безвозмездность . Спецификой данного договора формально является его безвозмездная основа.
• Статус собственника . Права и обязанности владельца приобретаются одаряемым согласно дате, указанной в договоре, которая определяет момент вступления в собственность. Это очень весомый плюс, так как собственником лицо становится в большинстве сделок только после прохождения регистрации в Росреестре, а при заключении дарственной дата указана в договоре и если вдруг даритель умрёт до регистрации, то переживать на этот счёт не стоит.

Недостатки

Данные договора имеют как положительные моменты, так отрицательные, они выражены в:

Сравнение дарственной и завещания

Эти документы имеют следующие ограничения:

Общее для дарственной и завещания
Дарителем и наследодателем могут быть только совершеннолетние лица
Завещатель и одаривающий должны иметь полную либо частичную дееспособность
Дарственная	Завещание
Нельзя дарить дар, если у него имеются обременения (в ипотеке, залоге, под арестом и так далее)	Жильё не получат лица, которые совершили действия насильственного характера против завещателя
Нельзя дарить квартиру, без согласия супруга	Лица, которые оказали психологическое, моральное либо физическое воздействие при написании завещания

Касательно общей собственности супругов. К совместно нажитому имуществу людей находящихся в браке не относится дарственное имущество, то при разводе квартира, переданная одному из супругов в дар, не разделяется в суде и будет принадлежать только собственнику по договору.

Условия, при которых заключается завещание и дарственная:

Конечно, также всё упирается в деньги, так как за дарственную вы заплатите госпошлину размер которой составит около 1,5 тыс. руб., в то время, как за завещание плата составит от 2,5-5 тыс. руб., не включая стоимость услуг нотариуса. В экономическом плане договор дарения нескольким выгоднее. Однако нельзя выбирать дарственную исходя только из экономических соображений. Рассмотрев достоинства и недостатки дарственной в сравнении и без, вы можете самостоятельно оценить свои возможности и решить вопрос, касающийся выгодности заключаемой сделки.

Предлагаем посмотреть видео, в котором юрист рассказывает, что выбрать: дарственную или куплю-продажу.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему

30.01.2018, Сашка Букашка

Прежде чем начать разговор о характеристиках документа, предлагаем разобраться с терминами. Даритель безвозмездно передает имущество в собственность другому человеку. Одаряемый – принимает дар.

Особенности сделки:

• безвозмездность – имущество передается бесплатно;
• даритель не может выдвигать встречные условия одаряемому или требовать чего-то взамен;
• право собственности переходит к одаряемому сразу после заключения сделки и обязательно при жизни дарителя;
• соглашение нельзя расторгнуть в одностороннем порядке. Дарственную можно признать недействительной или отменить по узкому кругу законных оснований. О том, как читайте здесь.

Дарственная на квартиру плюсы и минусы

Наиболее частый вопрос при переоформлении собственности на недвижимость: “Какой способ выбрать: куплю-продажу, дарение или завещание?” В большинстве случаев, если сделка заключается в кругу семьи – выбирайте договор дарения. дает плюсы в виде отсутствия налогов и более низкой стоимости оформления по сравнению с вступлением в наследство.

Одно из преимуществ договора дарения – переход прав с момента заключения сделки. При этом есть опасность, что новый владелец начнет распоряжаться квартирой по своему усмотрению. Поэтому, если недвижимость единственная, и вы планируете в ней жить – стоит оформить завещание. Его можно изменять или вовсе отменить по своему усмотрению, что тоже нужно принимать во внимание при выборе. Кроме того, наследник станет владельцем квартиры только после смерти наследодателя.

Рассмотрим, какие плюсы и минусы у дарственной на квартиру.

Дарение недвижимости обладает следующими преимуществами:

• Простота оформления. Договор может быть заключен в простой письменной форме и не требует обязательного нотариального удостоверения.
• Скорость регистрации. Переход права собственности регистрируется Росреестром в течение 10 дней.
• Полученная в дар недвижимость не подлежит разделу при расторжении брака.
• Возможность переоформить долю в квартире без обязательного соблюдения права других собственников на преимущественную покупку. Это важно, например, при передаче комнаты в коммунальной квартире. При продаже собственник обязан известить других жильцов о своем намерении и предоставить право преимущественной покупки и получить отказы (). Но на практике разыскать и уведомить всех соседей очень сложно. Дарственная освобождает от такой необходимости, комнату или долю можно подарить кому угодно.

Минусы дарственной–человек, получивший квартиру в подарок, не имеет права на . Если стороны не являются близкими родственниками, то одаряемый должен заплатить налог 13% от цены полученной недвижимости.

Дарственная на дом плюсы и минусы

Переоформление собственности на загородную недвижимость ничем не отличается от передачи квартиры. Поэтому дарственная на дачу или дом обладает такими же плюсами и минусами для сторон сделки.

Дарственная на ребенка плюсы и минусы

По российскому законодательству любой гражданин с момента рождения имеет право владеть собственным имуществом. Несовершеннолетний до 14 лет может выступать в роли одаряемого,но не может быть дарителем ().

Если имущество безвозмездно передается ребенку до 14 лет, то договор подписывают его родители, усыновители или опекуны (). Если несовершеннолетний старше 14 лет, то необходимо оформить письменное согласие законного представителя на заключение договора дарения (). Для участия в сделке ребенок должен иметь свидетельство о рождении или паспорт.

Договор с несовершеннолетним может содержать особые условия для получения полных прав на владение имуществом. По общим правилам ребенок сможет распоряжаться подарком (сдать в аренду, продать) по достижению 18 лет, если соглашением не предусмотрены дополнительные требования. Такими требованиями могут быть, например, получение образования или создание семьи. При этом запрещено включать в договор пункты об ответной передаче ценностей или обязанности содержать дарителя. Когда наложенные ограничения выполнены, одаряемый должен предоставить в Росреестр соответствующие доказательства (диплом, свидетельство о браке). После этого в свидетельстве о праве собственности делается отметка и владелец получает право распоряжаться имуществом по своему усмотрению.

Дарственная на несовершеннолетнего ребенка плюсы и минусы. Дарение – самый надежный способ передачи прав собственности на имущество с точки зрения защиты интересов ребенка. Но отсюда следует и главный недостаток – родители не имеют права продать или обменять собственность без согласия органов опеки.

Подведем итоги

Оформление дарственной – несложный процесс, но требует тщательного анализа выгод и отрицательных сторон сделки. В общем случае к плюсам относятся: простота и скорость переоформления собственности, отсутствие налога при заключении соглашения между близкими родственниками. Минусы: налог 13% при оформлении договора не в пользу родственников, а также невозможность получить налоговый вычет.

Задумываясь о будущем наших детей, встает вопрос об оформлении на них жилплощади. Распространенный способ обеспечить ребенка жилплощадью - это дарственная на квартиру, плюсы и минусы такого юридического процесса рассмотрим в этой статье.

Оформляя договор дарения, даритель осознает, что вторая сторона получает от него жилплощадь бесплатно, по-простому, в дар. Принимающей стороне остается только согласиться или не согласиться на получение такого подарка. рассматривают договор дарения, как легкий способ передачи жилплощади во владение. Отмечаем некоторые пункты, которые придется соблюдать, если остановите выбор на дарственной:

• в специальный государственный реестр;
• Сделка не предполагает обязанностей человека, которого одаривают;
• Разорвать данное соглашение сложно;
• Получатель «подарка» становится собственником квартиры после получения подарка и регистрации документов в Росреестре;
• Дарственная потому так и называется, что предполагает безвозмездное дарение, по-простому, подарок.
• Весь процесс дарения регулируется .

Внимательно ознакомившись с законом, приходим к выводу, что есть и такие категории граждан, которым запрещено заключать подобного рода сделки:

• • Юридическим лицам;
  • Официальным представителям недееспособных лиц;
  • Служащим, заключающим договоры дарения;
  • Работникам социальных учреждений.

Плюсы и минусы дарственной на квартиру

Дарственная - рядовая сделка, которая чаще заключается между близкими родственниками. В этом случае плюсом будет отсутствие интереса у .

Другие плюсы соглашения:

• • Оформляется быстро, согласно шаблону, часто составляет даритель самостоятельно;
  • Счастливый обладатель жилплощади сразу после подписания договора вступает в права;
  • Никто, кроме двух сторон, заключивших договор, не имеет права выдвигать требований касательно имущества;
  • Договор необязательно заверять нотариально, если дарится доля в праве на квартиру, в остальных случаях можно в простой письменной форме;
  • Собственником жилплощади станет только одаряемый.

Часто родители хотят иметь гарантию, что ребенок не останется , например. Стоит отметить, что после подписания документа, третьей стороне будет сложно оспорить право на недвижимость, подаренную родителями.

Иногда дарственная – это неплохой способ обойти некоторые законодательные положения.

В законе прописаны только несколько случаев, когда договор может быть аннулирован. Подробный список приведен в ст. 578 ГК РФ .

Недостатки заключения соглашения

При его составлении, стоит учитывать некоторые моменты, при несоблюдении которых в будущем возникнет немало хлопот.

• • Оспорить либо расторгнуть сделку можно только в судебном порядке и шансов выиграть эту битву немного.

Этот факт должен в полной мере осознавать человек, который делает такой дорогой подарок. С момента подписания договора, тот, кто дарит, не имеет больше отношения к недвижимости. Новый владелец жилплощади вправе делать в квартире, что угодно: ремонт, перепланировку, может продать либо обменять на другое движимое или недвижимое имущество, или заложить при получении большого кредита. Если отношения между родственниками изменились в худшую сторону после заключения сделки – это не будет законным поводом для расторжения.

• • Абсолютная безвозмездность.

По закону даритель не требует ничего взамен подарка. Одариваемый не обязан ухаживать либо содержать престарелого родственника, давать обещания по поводу содержания новой жилплощади или личного поведения и так далее. Новый собственник также имеет законное право попросить дарителя покинуть квартиру.

• • Налог с подаренной квартиры.

Если участники сделки не близкие родственники, то одариваемый обязан заплатить налог. Сумма налога составляет 13% от стоимости квартиры. Для некоторых граждан это немалая сумма. Поэтому в таких случаях целесообразно задуматься не о дарственной, а, например, о купле-продаже или , в котором законом предусмотрены права сторон.

Оформление

Заключить договор, возможно, только при согласии обеих сторон, при наличии перечня документов.

• • Непосредственно сам договор дарения. Обычно оформляется три договора – для каждой из сторон и в реестр;
  • Документ о регистрации права на квартиру;
  • Заверенная выписка из домовой книги или справка из паспортного стола, где будут прописаны проживающие в квартире;
  • Согласие супруга на оформление дарственной либо документ, доказывающий отсутствие супруга (свидетельство о смерти, о расторжении брака);
  • Выписка из ЕГРН о характеристиках квартиры и зарегистрированных правах на нее;
  • Заявления участников сделки о передаче и о получении права собственности, или Росреестра;
  • Квитанция об уплате госпошлины;
  • Разрешение на оформлении договора, если в заключение участвуют третьи лица.

Особенности оформления договора дарения на дом или дачу

Процесс составления и регистрации договора дарения на дом или дачу аналогичен процедуре оформления дарственной на квартиру. Однако, не стоит забывать, что данная недвижимость - это само строение и прилегающий к нему участок земли. Поэтому учитывают еще некоторые дополнительные моменты.

• • Помимо общих сведений, предоставляют информацию об участке - выписка из ЕГРН;
  • На руках должны быть документы на участок;
  • Каждое строение вписывается в договор на основании выписки из ЕГРН.

Раньше допускалась возможность собственнику подарить не полностью дом (индивидуальный, частный), а только часть. В этом случае нужно было обустройство отдельного входа, личного санузла, кухни. Для этого проводилась специальная строительная экспертиза. По итогам проверки выносилось решение о возможности раздела, варианты раздела, стоимость перепланировки. В настоящее время можно подарить только долю в праве собственности с определением порядка пользования.
Если у дома не один собственник, даритель не обязан получать согласие на дарение личной доли у совладельцев.

Налог на дарение недвижимости в России фиксированный и составляет 13%. Налог платится в случае, если дарят недвижимость дальним родственникам или знакомым.

Дарственная на несовершеннолетнего ребенка

По закону оформить дарственную на ребенка возможно. гражданина подписывает законный представитель - родитель или опекун. После наступления 14-летия, подросток вправе осуществлять некоторые действия самостоятельно.
по желанию опекуна прописывается оговорка, которая в . Например, родители дарят недвижимое имущество, но распоряжаться квартирой по факту ребенок сможет только после 18 лет, после свадьбы, после окончания института и т. д.

Юристы советуют при заключении сделки уведомить органы опеки.

Вывод

Дарение считается несложной сделкой. Возможно, заняться оформлением самостоятельно. Если чувствуете, что понадобится помощь, или в проверенное агентство недвижимости. Если не хотите «морочиться» с документами, договорами и так далее, найдите агентство, которое будет вести сделку от начала и до конца. Договор дарения, как и любой другой официальный документ, должен быть составлен правильно и грамотно. В будущем ответственный подход обеспечит невозможность возникновения спорных моментов.

Чтобы упростить своим потомкам процесс получения наследства, при жизни оформляется дарственный договор, проще говоря, дарственная на квартиру, плюсы и минусы такого документа описаны далее.

Договор дарения или дарственная на дом или квартиру – это самый простой и выгодный способ официально передать право собственности недвижимостью другому лицу.

Дарственная представляет собой официальный документ, который регистрируется в государственном Росреестре и имеет официальную силу даже без заверения нотариально.

Положительные стороны договора дарения

Оформление дарственной на квартиру плюсы и минусы имеет в равной мере, поэтому перед тем, как заключать такой документ, следует тщательно взвесить все за и против. Положительными особенностями можно выделить:

• простой процесс оформления – документ не обязательно нотариально регистрировать, для официального заключения дарственной достаточно подать пакет документов в Росреестр ;
• возможность обхода некоторых законодательных положений – заключение дарственной позволяет произвести передачу собственности, если дарующий имеет лишь долю от общей недвижимости и прочие собственники противятся оформлению сделки купли-продажи;
• точная дата вступления в собственность – дарственная действительна не с момента оформления в Росреестре, а с конкретной даты вступления одаряемого во владение недвижимостью. Обязательным дополнением к дарственной будет акт приема-передачи квартиры.

Отрицательные моменты при заключении дарственной

Есть несколько нюансов, неудобных для дарующего и одаряемого при оформлении договора дарения.

• Дарственная на недвижимость облагается налогом – когда договор оформляется между посторонними лицами (знакомыми, дядями и тетями, дальними братьями и сестрами), одаряемый должен уплатить налоговый платеж в 13% от полной суммы оцененного имущества. Это немалая сумма, поэтому в данной ситуации целесообразнее оформить сделку иного характера – продать квартиру или оставить завещание.
• Договор дарения хоть и сложно, но можно признать недействительным – есть перечень ситуаций, при которых можно признать дарственную недействительной. Если сделка оформляется от социально незащищенного собственника, в распоряжении которого нет иного имущества. Когда дарственную пишут престарелые родственники, люди с психическими отклонениями или лица, на момент оформления договора, не контролирующие своего психического состояния. Также договор может быть расторгнут, если предоставляются сведения и факты о шантаже дарителя или иных методах его принуждения к составлению договора.
• Даритель не имеет прав указывать дополнительные пожелания , касательно передаваемого в дар имущества – дарственная признана безусловной сделкой, т.е. передав имущество другому собственнику, даритель теряет на него все права. Иными словами, в отличие от завещания, где можно прописать основные положения:
  • что даже при смене собственника, даритель имеет право пожизненного проживания в квартире;
  • правом проживания могут пользоваться иные родственники и т.д.;
  • подписав дарственную, бывший владелец имущества не может претендовать на него и выставлять свои требования.

• Если квартира во владении нескольких собственников на совместных правах, заключить дарственную на свою долю можно лишь при согласии остальных владельцев . Не получив разрешения других собственников, спор решается в судебном порядке.

Как оформить договор дарения

Для оформления дарственной требуется согласие обеих сторон : даритель выражает желание подарить имущество, а одаряемый принимает его в дар.

Для корректного заключения дарственной следует подготовить следующий пакет документов:

• заполненный договор дарения – используя произвольную форму заполнения, нужно подготовить 3 подлинных договора (по оригиналу для каждой стороны и 1 для хранения в деле). Если же дарственная оформляется через нотариуса, понадобится 2 оригинала и 1 копия;
• оригинал документа дарителя на право собственности имуществом – свид-во о гос. регистрации недвижимости;
• выписку из домовой книги, где будет указан полноценный состав всех зарегистрированных в квартире лиц на дату заключения договора;
• разрешение супруга на осуществление сделки или свид-во о расторжении брака, свид-во о смерти, т.е. документ, подтверждающий отсутствие супруга(и) ;
• документы БТИ (кадастровый паспорт, справка об инвентаризационной оценке);
• заявления от дарителя и одаряемого на регистрацию передачи права собственности, и соответственно, на получение права собственности;
• банковское подтверждение об уплате налогов;
• доверительное разрешение при оформлении договора по доверенности с привлечением третьих лиц.

Плюсы и минусы дарственной на ребенка мало чем отличаются от стандартной процедуры оформления. Для дарственной на несовершеннолетнего, вместе с основным пакетом документов понадобится письменное согласие попечителей на заключение сделки .

Собранные бумаги подаются в регистрирующий гос. орган, срок регистрации в котором занимает до 2 недель. На сбор дополнительных документов понадобится в среднем еще около 2 недель. Таким образом, провести полноценное оформление дарственной можно всего за месяц.

Видео: Плюсы и минусы дарственной в сравнении с завещанием

Сколько придется заплатить за дарственную

При заключении договора дарения в 2019 году на близких родственников (родителей, бабушек и дедушек, братьев, сестер и детей) налог на дарение отсутствует . Когда дарственная заключается между далёкими родственниками или вовсе посторонними людьми, одаряемый должен уплатить госпошлину в 13% от оценочной стоимости квартиры.

Дополнительной статьей расходов станут услуги нотариуса, если договор заверяется нотариально. В среднем это 1,5% от суммы договора .

И обязательным для всех платежом станет уплата государственной пошлины за передачу права собственности и регистрацию дарственного договора (от 1000 рублей ).

2018-07-20T14:20:10+03:00

Что такое дарственная на квартиру, каковы плюсы и минусы ее составления, запреты? Куда обратиться для оформления договора дарения доли. Почему и в отношении близких людей обязательно передать право по любой сделке в Росреестре? Каковы нюансы дарения несовершеннолетнему ребенку. Почему желательно проводить заверение у нотариуса? Сравнительная таблица сделок.

О наиболее удобном и выгодном способе передачи жилья родственникам либо посторонним людям начинают задумываться все, перед кем возникла такая необходимость. Оформить дарственную? Продать? Обменять? Завещать? Составить договор ренты?
Сравним положительные и отрицательные стороны каждой сделки.

(кликните, чтобы открыть)

Что такое дарственная на квартиру?

Соглашение, позволяющее передать жилье во владение от одного участника сделки другому. Причем бескорыстно. Из благих побуждений. Никаких встречных материальных обязательств не допускается.
Дарственную составляют:

1. Даритель – обязательно собственник жилья, которое дарит. Встречаются ловчилы, пытающиеся подарить чужое добро, но такие сделки неправомерны и будут отменены судом.
2. Дарополучатель – ему адресована передаваемая жилплощадь и он должен либо принять ее, либо отказаться от подарка.

Участниками дарения могут выступать как обычные граждане, обладающие статусом физических лиц, так и юридические лица.
Дарственную на квартиру составляют между собой как родственники, так и совершенно посторонние люди. Причем для близкой и дальней родни условия дарения существенно различаются.

Между тем, закон прямо запрещает дарение, оцениваемое в сумму свыше трех тысяч рублей, в следующих ситуациях:

• от одной коммерческой организации другой;
• от пациентов - лечащим врачам;
• от учеников и воспитанников - педагогам и соцработникам;
• от посетителей - госслужащим (если они не родственники, а подарок сильно смахивает на взятку за решение проблем посетителя).

Факт

Подарки стоимостью менее трех тысяч разрешены и дарственных для таких моментов составлять не нужно.

Обязательные признаки дарственной

Дарственную характеризуют обязательные особенности:

• Бескорыстие дарителя. Он не получает взамен ровным счетом ничего, кроме морального удовлетворения.
• Составляют дарственную исключительно две стороны: хотя дарителей и одаряемых в рамках одного соглашения может быть несколько.
• Дарственная не содержит никаких условий, без выполнения которых одариваемый свое неожиданное приобретение не получит. Обременения для дарополучателя недопустимы.

По дарственной передаются не только вещи, жилые и нежилые помещения, деньги, но и права (на истребование долгов, на погашение материальных обязательств за одариваемого и пр.).

Виды договоров дарения

Когда по дарственной передается и принимается объект дарения и сделка считается заключенной, речь идет о реальном дарении. Оно регистрируется через сервис «Мои документы», больше в народе известный как МФЦ, или напрямую в Росреестре. После чего дарополучатель, получив выписку из ЕГРН, официально становится новым хозяином подарка.

Когда же в дарственной описан не передаваемый объект, а лишь обещание его подарить в будущем, говорят о консенсуальном дарении, или дарственном обещании.
Консенсуальное дарение составляется всегда письменно, соблюдая определенные требования:

• указываются конкретный предмет (квартира), переходящий в дар, его подробные характеристики;
• уточняется, что соглашение добровольное, никого к нему не принуждают;
• а одариваемый не возражает против принятия подарка в будущем.

Такое дарение завершится, только когда произойдет реальная передача подарка одариваемому.

Перечень документов для оформления дарственной на квартиру

Для совершения дарения потребуется собрать несколько документов:

• заявления участников дарения о госрегистрации дарственной и о переоформлении собственности на нового владельца (пишутся непосредственно в отделении Росрестра или МФЦ);
• чек оплаты госпошлины (нередко заплатить можно прямо в здании регистрирующей организации);
• гражданские паспорта дарителя и одариваемого;
• при осуществлении дарения по доверенности - сама удостоверенная в нотариальной конторе доверенность и паспорт доверенного лица; налоговое свидетельство (при дарении посторонним лицам или дальним родственникам);
• кадастровый или технический паспорт на объект дарения;
• правоподтверждающие бумаги на передаваемое по дарственной жилье;
• согласие супруга на дарение, подписанное нотариусом (когда дарится совместно нажитое);
• справка о цене на объект дарения, полученная в БТИ;
• справка обо всех прописанных на передаваемой в дар жилплощади на момент дарения. Если там прописаны дети до восемнадцати лет, на дарение потребуется согласие опеки.

Однако это не исчерпывающий список. В зависимости от конкретной ситуации он может быть дополнен. Какие документы нужны для оформления дарственной, лучше предварительно уточнить, позвонив в регистрирующую организацию.

Дарственная на квартиру имеет свои плюсы и минусы.

Преимущества дарственной на квартиру

Простота составления и совершения дарения. Участники сделки подписывают дарственную и вместе с пакетом необходимых документов несут в Росреестр для перерегистрации владельческих прав на одаряемого. Семь рабочих дней - и новый хозяин может пользоваться подарком по своему усмотрению. Это идеальный вариант, когда у служащих регистратора не возникло претензий по собранным документам. Иначе дело может растянуться до одного месяца.
Дарственную многие справедливо считают неплохим альтернативным вариантом завещанию или передаче в порядке наследования.

• Во-первых, одаряемый становится собственником подаренного жилья, когда даритель жив. Спорить с его решением из недовольных наследников вряд ли кто станет. Да и иные заинтересованные лица перестанут рассчитывать на этот лакомый кусок. После подписания дарственной нет ограничений по использованию дара, как, к примеру, по договору ренты недвижимости.
• Во-вторых, дарственная позволяет решить вопрос быстро: наследникам не нужно дожидаться, пока благодетель, на чью милость они рассчитывали, умрет. Ведь при обычном наследовании им бы пришлось ждать шесть месяцев, прежде чем права на унаследованную квартиру перейдут к ним. Неделя или полгода? Разница огромная.
• В-третьих, дарственная сэкономит немало денег, когда дарополучателями становится близкая родня. Наследуя квартиру, они заплатят 0,3 процента от стоимости полученного жилья нотариусу в качестве госпошлины. Если жилье давно не переоценивали, придется еще отдать деньги за услугу оценщика. Дарственная исключает такие существенные траты. Кроме госпошлины за регистрацию в 2000 рублей близкой родне платить ничего не придется.
  Но дело еще в том, что посещать офис нотариуса для заверения дарственной совсем не обязательно, достаточно составить ее, подписать и отнести в МФЦ либо сразу в Росреестр для регистрации.

Срок передачи подарка стороны устанавливают по взаимному согласию, формат сделки подразумевает доверительность их отношений.

Дарственная, составленная близкими родственниками, избавляет одаряемого от необходимости пополнять казну государства взносом в размере НДФЛ. Это обстоятельство объясняет, почему дарение квартир происходит чаще всего именно среди людей, связанных кровными узами. Экономия на подоходном налоге, особенно, если речь идет о дарственной на многокомнатную квартиру или особняк, получается крайне серьезная.

Следующий плюс дарственной: дарителю, в отличие от продавца, тоже не надо никому платить.

Важно

При дарении жилья дальней родне или чужому человеку НДФЛ платит одаряемый, потому что именно он становится приобретателем материальной выгоды. В случае с продажей тринадцатипроцентную налоговую мзду вычтут из дохода продавца.

Дарственная характеризуется адресным назначением. Одариваемый супруг благословит этот документ в случае развода, так как на подаренное ему одному жилье экс-супруга претендовать не сможет. Подарки не становятся общими, совместно нажитым добром не считаются. Правда, есть одно исключение из правил. Если супруга вкладывала свои личные деньги в ремонт подаренной мужу квартиры, суд заставит выплатить ей адекватную затратам компенсацию, либо отдать определенную долю.
В отличие от дарственной, купчая автоматически переводит приобретенное жилье в совместное владение мужа и жены. На кого оформлена покупка, на чьи личные средства приобретена, роли не играет. Разводясь, они поделят купленную квартиру пополам.

Дарственная, кроме прочего, позволяет обойти преимущественное право на покупку доли жилого помещения другими совладельцами. Пожелал собственник продать свою долю в коммуналке на сторону, он должен сначала собрать письменные согласия остальных жильцов. Они при продаже по закону стоят первыми в очереди. Допустим все, кроме одного, согласились. Продажа не состоится. Дарственная избавляет от этих сложностей. Дарить свою долю можно, никого не спрашивая и о согласии остальных совладельцев не договариваясь.

Многие составляют дарственную на жилье, пытаясь его таким образом спасти от ареста и конфискации судебными исполнителями (актуально при банкротстве, крупных долгах). Но дарения, совершенные такими гражданами за несколько лет до финансового фиаско, тщательно исследуются судебными приставами, и могут быть аннулированы. Подарок возвращается к дарителю и будет использован в счет уплаты его долгов.

Расторгнуть дарение можно после подачи заинтересованной стороной соответствующего заявления в суд. Шансы на успешное решение вопроса у истца есть, только если у него имеются железобетонные доказательства неправомерности оспариваемого дарения. Чаще всего причинами для оспаривания в реальной жизни становятся мнимое дарение (чтобы, допустим, замаскировать фактическую продажу и не платить налогов государству), дарение при отсутствии владельческих прав на передаваемую квартиру и некорректно составленная дарственная.

Минусы дарственной на квартиру

Главный недостаток дарственной - юридическая уязвимость. Ее могут оспорить не только недовольные наследники или сам даритель, но и иные заинтересованные лица, например, владельцы доли в собственности на имущество, рентополучатели, кредиторы и пр. В связи с этим дарственные требуют тщательного правового анализа перед подписанием. Купчую, для сравнения, могут оспорить только покупатель или продавец.

Поскольку подарок, самоустраняясь из так называемой наследственной массы, сильно раздражает наследников, именно они в основном и являются инициаторами оспаривания дарственной. Просто так прийти в суд и предъявить претензии не получится, нужны веские основания и доказательства. Основания для попытки оспорить дарственную следующие:

• даритель подписал дарственную, находясь в состоянии старческого маразма, он был пьян, обкурен, обколот наркотиками и не понимал, что делает;
• подписав дарственную на квартиру, он фактически превратился в бомжа, поскольку это жилье было у него единственной крышей над головой;
• дарителя вынудили подписать дарственную: угрозами, физическим насилием, шантажом, обманом.

Проблему возможного в будущем оспаривания дарственной можно нивелировать нотариальным ее заверением. Это действие влетит дарополучателю в копеечку, зато при подаче иска недовольной родней или иными заинтересованными лицами нотариус явится в суд и засвидетельствует, что даритель был адекватен и подписал дарственную без принуждения, по собственному желанию. Судьи без сомнения поверят юристу, а не оспаривателям.

Важно

Следующий существенный недостаток дарственной связан с налогообложением дарополучателей, не относящихся к близкой родне благодетеля. Они обязаны заплатить тринадцатипроцентный налог от кадастровой стоимости подаренного жилого помещения. Налоговых вычетов, как в случае покупки жилья, им не полагается. НДФЛ придется платить в любом случае, срок владения квартирой дарителем на это обязательство никак не влияет.

В случае с купчей на квартиру, к примеру, если даритель являлся хозяином жилья больше трех лет (для квартир, приобретенных до 01.01.2016 года), или пяти лет (для жилых помещений, полученных позже 1 января 2016 года), налог не платит ни одна из сторон. Кроме того, покупатель получает право на налоговый вычет в размере до двухсот шестидесяти тысяч рублей. Данная налоговая льгота не распространяется на купчую, составленную между родственниками.

Для того чтобы стать полноправным владельцем по дарственной, необходимо посетить территориальное отделение Росреестра и перерегистрировать подарок на себя. Без этого шага передарить, продать, обменять, сдать в аренду подаренную жилплощадь не выйдет. Хотя формально дарополучатель становится владельцем с момента подписания дарственной. Закрыть вопрос лучше сразу, это защитит одариваемого от «наезда» наследников, если вдруг благодетель скоропостижно скончается до регистрации сделки. Внезапно умереть может и сам дарополучатель. Если права на подарок перерегистрировать не успели, скорее всего он вернется к дарителю, а наследники покойного не смогут претендовать на так «неудачно» подаренное жилье.

Если у обычных граждан проблем с оформлением дарственных на жилье нет, то коммерческие организации бескорыстно передавать друг другу имущество не могут, это противоречит смыслу существования предприятия – получению выгоды от любой деятельности. На некоммерческие учреждения и благотворительные фонды такое ограничение не распространяется.

Плюсы и минусы дарственной на ребенка

Составлять дарственную на жилое помещение по нашим законам можно даже на новорожденного. Ему нужно достичь совершеннолетия, прежде чем он получит право самому выступать в роли дарителя (п.1 ст.575 ГКРФ).

Квартиру дарят ребенку до четырнадцати лет? Дарственную подпишут его родители, усыновители, опекуны (п.1 ст.28 ГКРФ). Сам он, не имея паспорта, полномочиями подписания документов не обладает. Но и после получения удостоверения личности, до восемнадцати лет его факсимиле без стоящей рядом подписи матери или отца законной силы не имеет. Кроме того, на подписание дарственной нужно согласие родителей, оформленное письменно. (п.1 ст.26 ГКРФ).

Дарственная несовершеннолетнему может включать дополнительные условия, при выполнении которых он станет владельцем подарка. В любом случае, до восемнадцатилетия распоряжаться подаренной квартирой у ребенка не получится. Но в дарственной могут быть предусмотрены иные сроки, например, получение диплома об окончании вуза, день свадьбы, возвращение с армейской службы и пр. Такие условия допустимы, в отличие от требований получить что-то ценное взамен или содержать подарившего квартиру до самой его смерти.

Когда предписанные дарственной ограничения сняты: одаряемый закончил учебу, вернулся из армии, создал семью и т.д., он обязан принести сотрудникам Росреестра доказательства выполнения условий дарения (вузовский диплом, брачное свидетельство, военный билет). После чего он получает выписку из ЕГРН и становится полноправным собственником квартиры.

Факт

Дарение считают самым надежным способом передачи имущества в плане защиты интересов несовершеннолетнего.

Однако здесь кроется и главный минус: ни мать, ни отец не смогут распоряжаться подаренной своему отпрыску квартирой - продать, обменять, передарить, сдать в аренду, — не согласовав это с представителями органов опеки.

Налогообложение при дарении

Главное преимущество дарственной, составленной между близкими родственниками, - отсутствие налогообложения - появилось начиная с 2006 года. Семейный кодекс однозначно определяет близкую и дальнюю родню.
Близкими считают:

• законных мужа и жену;
• внучек и внуков;
• бабушек и дедушек;
• братьев и сестер, родных по обоим родителям или только по одному, а также приемных;
• родителей, не исключая приемных.

Все остальные - дальняя родня, от тринадцатипроцентного налога по дарственной не освобождаемая.
Если дарственная составлена на гражданина другой страны, ему придется заплатить в российский бюджет тридцать процентов от стоимости подаренной квартиры.

Варианты выбора способов передачи недвижимости

Для большинства составлять дарственную удобно и выгодно, когда:

• соглашение подписывается между близкими родственниками;
• у благодетеля «подарочное» жилье не последнее, от одаряемого ему ничего не нужно (к примеру, жить до самой смерти на подаренных квадратных метрах);
• дарственная - единственный способ выписать из квартиры упирающихся жильцов, по доброму не желающих оставлять насиженный плацдарм;
• благодетель дарит единственную жилплощадь, но он стопроцентно убежден, что его не вышвырнут на улицу после перерегистрации собственности на получателя подарка.

В дарственную нельзя включать условий, нарушающих принцип безвозмездности. Возникает желание подарить и нажиться на этом? Речь о двух взаимоисключающих понятиях. Дарственная, содержащая подобные условия, рискует быть аннулированной. Поэтому лучше подумать о других вариантах:

• завещать – квартира достанется указанным в завещательном распоряжении гражданам лишь после ухода владельца в мир иной;
• обменять – собственник отдает свое жилье и взамен получает другое, равнозначное, а если с доплатой, то и более просторное;
• продать – получить материальную выгоду от реализации жилья;
• отдать в ренту – новый владелец выплачивает стоимость жилого помещения частями, ухаживает за бывшим владельцем до дня его смерти и пр.

Завещание или дарственная?

Посмертное распоряжение имеет ряд отличий от дарственной. Главное -завещанной жилплощадью благодетель владеет до собственной кончины.
Завещать можно то, чего пока еще нет, но обязательно появится в будущем. Документ, в отличие от дарственной, в любой момент можно переписать на других наследников, изменить условия, порвать и выбросить. Уведомлять при этом никого не требуется. Хозяин - барин.

Важно

Получатель наследства умер раньше завещателя? Бумагу легко переделать на других получателей. При этом спрашивать, согласны они или нет, вовсе не обязательно.

Однако, завещая, следует учесть охраняемые законом интересы так называемых обязательных наследников.
Дарственная вступает в силу, как только ее подпишут участники соглашения, а вступать в наследство придется долго и сложно.
Опять же завещательный акт обязательно заверяется нотариусом. Для дарственной этот момент не принципиален.
Одариваемый, зарегистрировав свои права на подаренную квартиру, может запросто выписать из нее своего благодетеля, обратившись в суд.
После подписания дарственной, содержание переданного жилого помещения автоматически перекладывается на плечи его получателя. Завещатель же до момента смерти сам содержит наследственное хозяйство.
Составлять завещательный акт рекомендуется, если есть риск неправомерных действий со стороны тех, кому изначально жилье, особенно единственное, хотели подарить.

Разница дарственной и завещания по цене

Дарственную не обязательно заверять в нотариальной конторе, поэтому все расходы на хлопоты составят две тысячи рублей - госпошлина при регистрации.
Завещательный акт, напротив, составляют с нотариусом. Цена вопроса порядка полутора тысяч рублей. Получателям имущества придется платить специальную пошлину. Сколько именно, находится в зависимости от степени родства с благодетелем и того, во сколько оценивается передаваемое добро.
Близкие родственники по дарственной никаких налогов не платят, дальние платят НДФЛ.

Когда дарственную могут признать недействительной?

• Если дарственную составил малолетний, до восемнадцати лет, ребенок или человек со справкой о недееспособности.
• Когда дарение происходит в адрес госслужащего, а с дарителем его родственные узы не связывают. Так, пациент медицинской клиники не сможет облагодетельствовать подарком своего лечащего врача.
• Незаконным признают дарение недвижимости между коммерческими структурами.

Описывает основания, по которым оспорить и расторгнуть дарственную может сам благодетель либо его родственники:

• Один из участников дарения либо оба были сознательно введены в заблуждение о целях сделки. Распространенный пример: вместо купчей хозяину подсунули под подпись дарственную.
• Дарополучатель угрожал смертью, увечьями своему благодетелю либо членам его семьи или реализовал свои угрозы.
• Подаренное жилое помещение подвергается разрушению, что может привести к полному его уничтожению. К примеру, одаряемый алкоголик, наркоман, создал из подаренного жилья притон, отсюда высока опасность возгорания и прочих неприятностей.
• Дарственная подразумевала ремонт технической инфраструктуры жилья: замену водопроводных и канализационных труб, электропроводки, батарей отопления и пр., а дарополучатель этого не делает.

Оспаривание завещания

Поводов для оспаривания посмертных распоряжений меньше:

• когда завещано не принадлежащее благодетелю добро;
• из-за неправомерного поведения наследников признают недостойными;
• в завещательном распоряжении не учтены интересы обязательных наследников.

Оспаривание и дарственной и завещательного акта проходит только через судебные инстанции. Истец обязан приложить к заявлению веские доказательства своей правоты.

Дарственная или купчая?

Здесь исходят из того, что менее затратно: дарение или продажа.
Дарение будет выгодным, когда:

• дарственная составляется между близкой родней;
• дарополучатель не планирует при возможном разводе делить со своей второй половиной подаренное жилье.

Купчая предпочтительнее:

• когда жильем продавец владеет более пяти лет (в этом случае он избавляется от обязанности уплаты подоходного налога). Речь о жилье, приобретенном после первого января 2016 года, если оно получено раньше этой даты, без налога его можно продавать уже через три года владения;
• покупателю полагается налоговая преференция в виде вычета по НДФЛ, до 260 000 рублей.

Затраты на юриста (консультации и помощь в составлении дарственной или купчей), госпошлина в обоих случаях примерно одинаковы.

Заключение

Выбор дарения, завещания, продажи или покупки находится в прямой зависимости от конкретных обстоятельств, в которых пребывают настоящий и будущий владельцы квартиры.
Дарение имеет массу преимуществ только в случае, если стороны доверяют друг другу как самим себе и, кроме того, их связывают близкие кровные узы. Дарственную на квартиру имеет смысл оформлять:

• в пользу ближайших родственников, чтобы избежать уплаты налогов;
• при желании исключить жилплощадь из совместно нажитого имущества (отец дарит квартиру неблагополучно женатому сыну и т.п.);
• когда нужно выписать тех, кто добровольно выписываться не желает.
Смотреть в pdf
7. Дарственная на квартиру, находящуюся в ипотеке.