Изменение назначения нежилого помещения в нежилое. Как изменить назначение здания из производственного в другой

Данная статья была скопирована с сайта https://www.сайт

УДК 347.254

П.В. МАКЕЕВ,
аспирант кафедры гражданского права и процесса Самарской гуманитарной академии

В статье рассматриваются правовые последствия изменения правового режима жилого и нежилого помещения в связи с переводом жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) и признанием жилого помещения непригодным для проживания. Проводится детальный анализ соответствующих норм Гражданского и Жилищного кодексов Российской Федерации, точек зрения по рассматриваемой проблеме различных ученых-юристов. Автор приходит к выводу, что изменение правового режима жилого и нежилого помещения в указанных случаях влечет изменение вещных и прекращение обязательственных правоотношений.

In article legal consequences of change of a legal regime of an inhabited and uninhabited premise in connection with transfer of an inhabited (uninhabited) premise in uninhabited (inhabited) and premises recognition unsuitable for residing are considered. The detailed analysis of corresponding norms of Civil and Housing codes of the Russian Federation, approaches of various scientists-lawyers on which basis the author comes to a conclusion that change of a legal regime of an inhabited and uninhabited premise in the specified cases attracts change real and the termination of obligations relations is carried out.

Правовые последствия изменения правового режима жилого и нежилого помещения следует связывать с изменениями закрепленных нормами права пределов осуществления права собственности на жилые (нежилые) помещения. Данные правовые последствия обусловлены свойствами помещений. Как верно отмечает В.И. Сенчищев, рассматриваемые последствия заключаются в установлении, изменении или прекращении прав и обязанностей субъектов правоотношения.
Говоря о последствиях изменения правового режима жилого и нежилого помещения в связи с переводом жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) и признанием жилого помещения непригодным для проживания, нельзя не затронуть вопрос о том, что происходит в таких случаях с правом субъектов вещного правоотношения, т. е. с правом собственности на жилое и нежилое помещения: оно возникает, прекращается или остается неизменным?
До 30 июля 2006 г. в судебной практике изменение целевого назначения помещения при переводе жилого помещения в нежилое связывалось с образованием нового объекта недвижимости и соответственно требовалась регистрация возникновения права собственности на такой объект.
С внесением изменений в п. 4 ст. 18 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Федеральный закон № 122-ФЗ) от 30.06.2006, а также от 22.11.2006 - в п. 67 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 № 219 (далее - Правила ведения ЕГРП), ситуация изменилась.
Согласно п. 4 ст. 18 Федерального закона № 122-ФЗ уточненные данные об объекте недвижимого имущества вносятся в ЕГРП без повторной регистрации на основании заявления правообладателя такого объекта недвижимого имущества и плана такого объекта недвижимого имущества или на основании сведений, представленных соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества. В соответствии с п. 67 Правил ведения ЕГРП изменение назначения объекта (например, при переводе жилого помещения в нежилое) не влечет за собой существенного изменения объекта, прекращения или перехода права собственности на него. Как следует из п. 30 Правил ведения ЕГРП, изменение назначения жилых помещений является лишь основанием для внесения изменений в ЕГРП, а именно в подраздел I, содержащий краткое описание объекта недвижимого имущества, в том числе информацию о его назначении.
Учитывая, что при изменении назначения жилого (нежилого) помещения новый объект недвижимости не возникает, вполне очевидно, что не требуется и регистрация прекращения и возникновения права собственности на жилое (нежилое) помещение. Кроме того, в литературе также справедливо отмечается, что «право собственности при переводе не прекращается, ибо перевод помещения в иную категорию не предусмотрен в качестве основания прекращения права собственности ни гражданским, ни жилищным законодательством. …перевод не указан в законе в качестве основания возникновения права собственности на жилое помещение. Таким основанием не может быть также решение о переводе либо акт приемочной комиссии (ст. 23 ЖК РФ), поскольку данные акты могут быть основанием лишь для использования помещения в качестве жилого, но не для возникновения полноценного права собственности».
Вместе с тем важно, на наш взгляд, отметить, что при переводе жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое), как правило, производятся работы по реконструкции, переустройству и перепланировке. При этом если изменение жилого (нежилого) помещения в связи с реконструкцией или перепланировкой (переустройством) не изменяет внешних границ жилого (нежилого) помещения, то согласно п. 67 Правил ведения ЕГРП существенного изменения объекта, т. е. создания нового объекта, не происходит, соответственно право собственности на него не прекращается. В противном случае, т. е. в случае если реконструкция, перепланировка (переустройство) влекут изменение внешних границ при переводе жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое), то согласно п. 67 Правил ведения ЕГРП имеет место существенное изменение объекта, а именно уничтожение существующего объекта (соответственно прекращение права собственности на него (п. 1 ст. 235 ГК РФ)) и создание нового объекта права, что обусловливает необходимость регистрации прекращения и возникновения права собственности на такой объект (п. 1 ст. 131, ст. 219 ГК РФ).
Таким образом, изменение общего правового режима жилого и нежилого помещения в связи с переводом жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) и его частным случаем - признанием жилого помещения непригодным для проживания, не влечет ни прекращения, ни возникновения права собственности на жилое (нежилое) помещение, изменяется лишь характеристика объекта (назначение: жилое, нежилое) в вещном правоотношении, за исключением случаев, когда проведение реконструкции, перепланировки (переустройства) при переводе жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) изменяет внешние границы таких помещений.
В литературе справедливо, на наш взгляд, отмечается, что перевод помещения в иную категорию не влияет также и на долю в праве общей собственности на имущество инфраструктуры дома. Более того, указывается, что правило о сохранении доли в праве общей долевой собственности на имущество инфраструктуры при изменении назначения помещения будет действовать и в тех случаях, когда существует не один, а несколько собственников квартир (впоследствии - нежилых помещений) в многоквартирном жилом доме (впоследствии - нежилом здании).
Действительно, согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в таком доме. При этом, исходя из формулировки ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, очевидно, что собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме, в том числе переведенных из жилых помещений, также принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
По нашему мнению, такой вывод справедлив не только в отношении ситуации, когда нежилые помещения, переведенные из жилых, находятся в многоквартирном доме, но и когда все жилые помещения в данном доме переводятся в категорию нежилых. В таком случае правовой режим многоквартирного дома изменяется на правовой режим нежилого здания с нежилыми помещениями. Несмотря на то что в настоящее время правовой режим общего имущества в нежилых зданиях не урегулирован ни нормативными правовыми актами, ни судебной практикой, считаем вполне справедливым, что при переводе всех жилых помещений в многоквартирном доме в нежилые режим общей долевой собственности на общее имущество собственников нежилых помещений в нежилом здании сохраняется, поскольку перевод жилого помещения в иную категорию ни гражданским, ни жилищным законодательством не предусмотрен в качестве основания прекращения общей долевой собственности на общее имущество в бывшем жилом многоквартирном доме.
При этом представляется правильным, что при переводе хотя бы двух нежилых помещений в нежилом здании в жилые помещения (квартиры) меняется правовой режим нежилого здания на правовой режим многоквартирного дома, поскольку это вытекает из определения многоквартирного дома как совокупности двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме (п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденного постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47). Последствиями такого изменения режима бывшего нежилого здания на режим многоквартирного дома, как следует из ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, является установление в силу закона общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (бывшем нежилом здании).
Важно отметить, что, как и вещно-правовые последствия при переводе жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) и при признании жилого помещения непригодным для проживания, обязательственно-правовые последствия для указанных случаев также совпадают, хотя и имеют некоторые особенности.
Согласно ст. 22 ЖК РФ одним из условий перевода жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) является отсутствие обременений права собственности на переводимое помещение правами каких-либо лиц, т. е. до перевода существующие договоры (социального и коммерческого найма, аренды, безвозмездного пользования) должны быть расторгнуты. При этом только в отношении договора социального найма предусмотрен в качестве основания для его расторжения случай, когда жилое помещение подлежит переводу в нежилое (статьи 85 и 87 ЖК РФ). Как, например, отмечает В. Быков, несмотря на то, что в ст. 83 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое не назван в качестве основания расторжения договора социального найма, очевидно, что в этом случае имеет место расторжение договора социального найма по инициативе наймодателя, поскольку в указанной статье кодекса нет исчерпывающего перечня оснований расторжения договора социального найма.
По другим видам договоров представляется правильным использовать общие (глава 29 ГК РФ) и специальные (статьи 619, 620, 687, 688 ГК РФ и др.) нормы о расторжении договоров.
В отличие от перевода жилого помещения в нежилое, признание его непригодным для проживания является основанием расторжения не только договора социального найма (статьи 85 и 87 ЖК РФ), но и договора коммерческого найма (п. 3 ст. 687 ГК РФ), договора аренды (ст. 620 ГК РФ), договора безвозмездного пользования (п. 2 ст. 698 ГК РФ).
Последствием расторжения договора социального найма жилого помещения в связи с переводом его в нежилое или в связи с признанием его непригодным для проживания является выселение граждан из указанных помещений с предоставлением им других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма, в случае же расторжения договора коммерческого найма, договора безвозмездного пользования граждане подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения.
Заслуживают, по нашему мнению, особого внимания особенности принятия собственника жилого помещения, переведенного в нежилое, и членов его семьи на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях.
В случае перевода жилого помещения в нежилое проживающие в таком помещении малоимущие и иные категории граждан, определенные федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта Российской Федерации (ветераны, инвалиды и др.), не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма (членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма) либо собственниками жилых помещений (членами семьи собственника жилого помещения), могут быть приняты на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях не ранее чем через 5 лет со дня перевода, поскольку перевод, на наш взгляд, следует квалифицировать как намеренное ухудшение гражданами своих жилищных условий, что согласно ст. 53 ЖК РФ влечет возможность постановки на учет не ранее чем через 5 лет со дня совершения указанного намеренного действия.
В отличие от перевода, при признании жилого помещения непригодным для проживания малоимущие и иные категории граждан, определенные федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта Российской Федерации, проживающие в таком помещении, признаются нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, и принимаются на учет в качестве таковых (ст. 49, п. 3 ч. 1 ст. 51, ст. 52 ЖК РФ). В данном случае жилые помещения по договорам социального найма предоставляются гражданам вне очереди (п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ). При этом если единственные жилые помещения граждан признаны непригодными для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств, то до предоставления им жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда по договорам социального найма им предоставляются жилые помещения маневренного фонда (статьи 95 и 106 ЖК РФ).
Следовательно, можно сделать вывод, что изменение правового режима жилого и нежилого помещения в связи с переводом жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) и признанием жилого помещения непригодным для проживания влечет:
- изменение вещного правоотношения в виде изменения характеристики объекта (назначения помещения: жилое, нежилое), за исключением случаев, связанных с изменением внешних границ такого объекта;
- прекращение обязательственных правоотношений путем расторжения существующих договоров.

Библиография
1 См.: Сенчищев В.И. Объект гражданского правоотношения. Общее понятие // Актуальные вопросы гражданского права: Сб. ст. Вып. 1. - М., 1999. С. 145.
2 См.: Постановление ФАС Уральского округа от 01.03.2004 № Ф09-395/04ГК // СПС «ГарантМаксимум». Как отметил суд первой инстанции, руководствуясь п. 6 ст. 12 Федерального закона № 122-ФЗ, п. 30 Правил ведения ЕГРП, изменение целевого назначения помещений, являющееся одной из существенных характеристик объекта недвижимости, подлежит отражению в Едином государственном реестре прав ввиду образования новых объектов недвижимого имущества.
3 Лапач В.А. Изменение назначения помещения: некоторые правовые вопросы // Закон. 2006. № 8. С. 23.
4 См. об этом также: Киндеева Е., Пискунова М. Характеристики недвижимости при госрегистрации // Государственная регистрация прав на недвижимость. - М., 2005. С. 140-141.
5 Именно названная характеристика изменяет предел осуществления права собственности на жилое (нежилое) помещение.
6 См.: Карнаков Я.В. Правовой режим имущества, составляющего общую инфраструктуру в нежилом здании // Закон. 2007. № 10. С. 140-141.
7См., например, постановление Президиума ВАС РФ от 10.09.2002 № 3673/02, согласно которому суд посчитал невозможным распространить на нежилое помещение в нежилом здании элементы правового режима, предусмотренного ГК РФ для жилых помещений, а именно положения о том, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме // Вестник ВАС РФ. 2002. № 12.
8 См.: Быков В. Выселение как следствие расторжения договора социального найма // Жилищное право. 2007. № 11.
С. 63-64.
9 См.: Федеральный закон от 12.01.1995 № 5-ФЗ «О ветеранах»; Федеральный закон от 24.11.1995 № 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации», и др.

Специалисты нашей компании помогут в сжатые сроки провести изменение функционального назначения нежилого помещения под требования заказчика.

У нежилого помещения имеются закрепленные в законодательстве признаки. Оно должно относиться к недвижимости, быть изолированным и непригодным для проживания. При этом в регистрационной документации должна стоять отметка, что помещение относится к нежилому фонду. Предназначено оно для ведения торговли, социальных целей, администрирования или получения образования, а также проведения культурных мероприятий. Однако непосредственное проживание здесь запрещено.

Когда же необходимо использовать, к примеру, склад, как салон красоты, придется проводить изменение функционального назначения нежилого помещения. В этом помогут земельные юристы нашей компании. Мы организуем предварительные согласования, соберем пакет документации, подадим заявление в уполномоченные органы и добьемся положительного решения. Если Вам уже вынесли отказ в изменении назначения, мы обжалуем его через суд. При самостоятельном обращении за сменой назначения сроки увеличиваются вдвое, как и риск отрицательного решения.

Процедура изменения функционального назначения помещения

Многое в данном процессе будет зависеть от того, кем является заявитель – собственником или арендатором. За собственника может выступать его доверенное лицо. Чтобы функциональное назначение помещения изменили, придется пройти восемь этапов процедуры.

Необходимо получить техническое заключение о состоянии здания и несущих стен конкретного помещения. За ним обращаются в БТИ.
Также потребуется проект, где описаны особенности перепланировки и все подробности работ. Данный документ заказывают в специализированной организации, имеющей аккредитацию.
Когда проект готов, надо отправить его на согласование с профильными службами: коммунальная и энергоснабжающая организация, водоканал, МЧС, санэпидемстанция и другие.
Изменение функционального назначения нежилого помещения невозможно без обращения в межведомственную комиссию. Сюда подают пакет документации и грамотно оформленное заявление.
Когда представители комиссии одобрили поданные документы, осуществляется непосредственная перепланировка. Работы производятся в строгом соответствии с утвержденным проектом.
Затем на объект следует пригласить представителя БТИ, который все проверит и оформит технический паспорт, учитывая проведенные изменения.
Чтобы заменили паспорт помещения, необходимо обратиться с прошением в кадастровую палату.
На финальном этапе надо получить новое свидетельство о праве собственности. Для этого готовится очередное ходатайство, к нему прикрепляются кадастровый и технический паспорта, старое свидетельство. Обращение направляют в единый реестр прав.

Когда все регистрационные действия завершены, а заявитель получил на руки документы, функциональное назначение нежилого помещения можно считать измененным.

Особенности смены вида функционального назначения помещений

Целевое назначение помещения отражает его статус, указывая, какими способами допускается эксплуатация определенной площади. В проектной документации здания делается отметка, что помещение может быть использовано в качестве аптеки, магазина, офиса или стоматологии и т.д. При его оборудовании необходимо соблюдать пожарные и санитарные нормы.

Функциональное назначение создает дополнительные ограничения. А потому, использование помещения в других целях идет в разрез с законодательством. При изменении назначения необходимо учитывать и местоположение объекта недвижимости, его площадь и другие параметры. Внутренняя отделка помещений также должна отвечать положениям закона. Иначе перепланировку просто не утвердят, а в согласовании изменений откажут.

Нежилые помещения отличает широкий спектр использования. Поэтому необходимо с особой тщательностью готовить проект, соблюдать процедуру его утверждения и в дальнейшем следовать положениям данного документа. Земельные юристы нашей компании знают все и немного больше об изменении целевого назначения. Мы поможем организовать процедуру, либо сами пройдем все ее этапы по доверенности.

Поменяем назначение вашего помещения

Классификатор видов разрешенного использования в Москве - .

Изменение разрешенного использования земельных участков - .

Тем не менее, существует ряд признаков, в соответствии с которыми можно идентифицировать такую недвижимость.

Признаки нежилого объекта :

Подробнее о различиях между жилым и нежилым помещением читайте .

Целевое использование недвижимости, не предназначенной для проживания

Сведения о назначении помещения вносят в базу данных в момент постановки на кадастровый учет (согласно п.16, гл.2 Закона 221-ФЗ от 24 июля 2007г .). Нежилое помещение имеет свое целевое назначение – вид деятельности, для которой предназначен данный объект. Цели использования нежилого помещения различают таким образом:

офисные;
торговые;
спортивные;
коммунально-бытовые;
образовательные;
медицинские;
учреждения общественного питания;
складские;
свободного назначения и пр.

Объекты недвижимости, не предназначенные для проживания, подлежат еще одной – по функциональному назначению. Для этого учитываются технические характеристики и особенности конструирования. В данном аспекте помещения бывают:

техническими;
вспомогательными;
коммуникационными;
основными;
обслуживающими.

Основное деление объектов

Законодательно не определено понятие назначения нежилого помещения . Согласно приказу Минэкономразвития РФ №943 от 16 декабря 2015г . утвержден Порядок ведения ЕГРН. В блоке 3.5, п.36, подп.3 документа сказано, что по назначению помещения подразделяются на жилые и нежилые.

При этом первые предназначены исключительно для одной цели – проживания граждан. Вторые же классифицируются по целевому назначению в соответствии с видом разрешенного использования в ЕГРН.

Важно : четкое определение целевого назначения может ограничить варианты использования нежилого объекта недвижимости. Это может быть связано с разными нормативами санитарных, противопожарных и других требований.

Ответственность за неправильную эксплуатацию

Использование нежилого помещения не по назначению влечет за собой административную ответственность . Дабы избежать споров и судебных разбирательств, нужно привести в соответствие документальное и фактическое назначение недвижимости.

Еще один существенный момент – нежилое помещение не предназначено для проживания. В Жилищном кодексе РФ в ст. 15 содержаться исчерпывающие требования, предъявляемые к жилому помещению. Если хотя бы одно условие не соблюдено, в здании или его части проживать нельзя.

Законодательство РФ не включает прямой ответственности за , но существует ответственность за нарушение санитарно-эпидемиологических норм (по площади, уровню шума, планировке, освещенности и т.д.).

Наказание за такое правонарушение – штраф в размере от 500 до 1000 руб. для граждан, от 1000 до 2000 руб. для должностных лиц, в том же размере для ФЛП (или приостановление деятельности на период до 90 дней), от 10000 до 20000 руб. либо приостановление деятельности длительностью до 3-х месяцев для юрлиц.

Больше информации о правилах пользования нежилыми помещениями вы найдете в .

Классификация площадей и их характеристика

Свободное — что это такое?

Для того, чтобы расширить возможные сферы использования недвижимости, можно придать ей статус нежилого помещения свободного назначения. Такие объекты эксплуатируются собственниками и арендаторами в разных направлениях деятельности, за исключением специализированных.

Важно : нежилое помещение свободного назначения имеет широкую функциональность.

Целевое назначение недвижимости зачастую становится известным еще в момент проектирования, но для владельца оптимальный вариант – создание универсального сооружения . Такое здание можно перепрофилировать по требованию арендатора. Часто нежилые помещения свободного назначения используются как торговые центры, под офисы, предприятия бытовой или социальной сферы.

Помещения свободного назначения, несмотря на свою многофункциональность, не могут в полной мере подойти для всех сфер деятельности. Учитывая специфику работы учреждения, в отдельных случаях потребуются дополнительные документальные согласования.

Жилое

Согласно Закону №218-ФЗ, ст.8 , ч.5, п.9, 10, 11 в ЕГРН включается дополнительная информация о назначении здания, помещения, о его наименовании. При постановке на кадастровый учет меняется только основная информация о недвижимости, касательно изменения назначения следует руководствоваться Жилищным Кодексом РФ (гл.4). Важно, что изменение назначения помещения в здании не влечет за собой изменения изменения самого здания (например, помещение жилое, здание нежилое).

В связи с этим уполномоченные государственные органы направляют в ЕГРН сведения об изменении назначения нежилого помещения для включения такой информации в реестр (Закон №218-ФЗ, ст.32 , ч.1).

Подробнее о классификации нежилых помещений читайте .

Инструкция изменения функционального предписания

Изменить целевое назначение может собственник объекта недвижимости, а также арендатор по согласованию с владельцем, при этом существует два варианта, как изменить целевое назначение нежилого помещения :

Перевод объекта в жилой (соответственно главе 3 ЖК РФ).
Изменение вида деятельности.

Основные этапы перепрофилирования помещения :

составление проекта;
согласование его с городскими службами (горводоканал, СЭС, МЧС и т.д.);
подготовка документов и предоставление их в уполномоченные органы госуправления;
проведение работ, соответствующих проектной документации и сдача здания в эксплуатацию;
оформление технического паспорта представителем БТИ;
получение нового кадастрового паспорта;
обращение в регистрационный орган для получения нового свидетельства о праве собственности.

Куда обращаться

Каким бы не было направление работы, потребуется согласование с Госпожнадзором. Для этого стоит обратиться в районное управление пожарной инспекции. Чтобы подтвердить соответствие санитарно-эпидемиологическим нормам, нужно получить разрешение от Роспотребнадзора. БТИ подготовит планы помещений, которые расположены ниже и выше объекта.

Документация вместе с заявлением владельца подается в Префектуру округа . После принятия положительного решения собственник обращается в ЕГРП, где осуществляется новая регистрация помещения.

Если необходимо , то этими вопросами занимаются органы местного самоуправления, в больших городах – территориальные администрации, в малых – районные органы власти.

Составление и согласование проекта

До обращения в проектное бюро следует выяснить состояние несущих конструкций, полов, проводки, системы водоснабжения, а также, возможна ли перепланировка в данном строении. Имея необходимую документацию и результаты предварительного , можно приступать к составлению проекта.

При необходимости в документ могут быть включены дополнительные разделы :

конструктивные решения;
проект фасада;
отопление, вентиляция;
водоотведение и подача воды и т.д.

Составление проекта – самый сложный и ответственный этап. Согласование происходит в следующем порядке :

Жилинспекцией.
Пожарным надзором.
Санитарно-эпидемиологическим надзором.
Экспертным бюро.
Отдел архитектуры (если затрагивается фасад здания).

Подготовка документов

Чтобы изменить назначение помещения нужно подготовить такие документы :

заявление;
правоустанавливающую документацию;
технический план (о том, чем отличается технический план от технического паспорта, читайте );
экспликацию;
проект перепланировки;
справки из БТИ о техническом состоянии, инвентаризационной стоимости;
справку об отсутствии коммунальных долгов.

Получение разрешения

После подачи документов местные органы власти изучают объект и рассматривают возможность перепрофилирования в срок до шести дней. Если принимается положительное решение, заявителю выдается разрешение с неограниченным сроком действия. Если выявлены какие-либо нарушения, дается период от 10 дней на их устранение, после чего повторно рассматривается заявление.

Финансовые издержки

Основные финансовые траты направлены на:

Подготовку проектной документации.
Оплату услуг Жилинспекции.
Покрытие стоимости строительных работ.
Оплату государственной пошлины.

Сумма расходов будет разниться в зависимости от региона . Так, в Москве приблизительная стоимость проекта составит 150 руб. за 1 кв.м. помещения. В отдаленных регионах готовый документ может стоить 60000-70000 руб.

Ориентировочная цена на услуги в Москве и области составляет:

подготовка технического заключения – 25000 руб;
составление проекта – 130000 руб;
оплата услуг БТИ – 60000 руб;
работа отдела архитектуры – 30000 руб;
внесение изменений в документы – 45000 руб.

Сроки

В обычном порядке на подготовку технического заключения уходит 1-2 дня. В зависимости от сложности проект готовится от нескольких дней до двух месяцев.

На подготовку справок БТИ и вызов специалиста в среднем уходит от 10 до 30 дней . Работа с архитектором занимает до двух недель, а внесение изменений в документацию – не более 30 дней.

Внесение изменений в кадастровый план

Изменения в кадастровую документацию вносятся на основании технического плана с чертежом и описанием основных параметров объекта. Эта процедура может занять от трех до восемнадцати дней в зависимости от сложности и масштаба изменений. Итогом становится оформленный кадастровый паспорт с обновленной планировкой объекта.

Нежилое помещение имеет свое целевое назначение, в соответствии с которым используется. Если собственник или арендатор принимает решение изменить вид деятельности, необходимо привести помещение в соответствие новым нормам и требованиям. Для этого меняется его целевое назначение. Процедура трудоемкая и затратная, требует определенных знаний и алгоритма действий.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .

В связи с отменой Распоряжения Мэра Москвы № 378-РМ от 11.04.2000 «О Положении о едином порядке предпроектной и проектной подготовки строительства в г.Москве», конкретный регламент согласования перепрофилирования (смены функционального назначения помещения) в Москве не установлен.

В настоящее время существует следующий порядок согласования:

Заказ и получение технической документации на объект.
Подача заявления о перепрофилировании (смене функционального назначения) в Префектуру округа.
Получение разрешения Префектуры на перепрофилирование помещения.
Разработка проектной документации под новое целевое назначение помещения.
Согласование проектной документации в надзорных органах и инстанциях.
Сдача полного пакета документов в Мосжилинспекцию округа для получения Разрешения на перепланировку / переустройство помещения (для нежилых помещений в жилых многоквартирных домах)
Ремонтно-строительные работы в строгом соответствии с согласованной проектной документацией.
Ввод объекта в эксплуатацию после произведенных ремонтно-строительных работ (для нежилых помещений в жилых многоквартирных домах)
Заказ и получение технической документации на объект с указанием нового назначения помещения.
Внесение изменений в Свидетельство о государственной регистрации права (при необходимости)

ВНИМАНИЕ!

Постановление Правительства Москвы № 999-ПП от 28.10.2008 «Об упорядочении размещения объектов офисного назначения и крупных объектов торговли на территории Центрального административного округа города Москвы» ввело ряд ограничений на смену функционального назначения нежилых помещений в Центральном административном округе г. Москвы.

Сложности, возникающие при согласовании перепрофилирования:

Обязательно согласие собственника помещения на перепрофилирование.
Четкая аргументация целесообразности смены функционального назначения помещения при подаче заявления в Префектуру.
Если помещение подведомственное, необходимо вывести данное помещение из реестра помещений данного ведомства.

ВНИМАНИЕ!

В настоящее время в г. Москве невозможно перепрофилирование детских дошкольных учреждений.

Стоимость согласования перепрофилирования помещений в жилых домах

(Документы БТИ без красных линий)

Этапы / Цена, руб	Срок исполнения, дни	Примечание
ПРОЕКТНАЯ ДОКУМЕНТАЦИЯ:
ТЗК (техническое заключение) от 15 000 Проект, в составе разделов: От 15 000 Конструктивные решения (КР) от 15 000 Электропроект (ЭП) от 15 000 От 15 000 Отопление и вентиляция (ОВ) от 15 000 Кондиционирование (ОВиК) от 15 000 Реконструктивные работы (РР) от 15 000 Технология (ТХ) от 15 000	5-35	в зависимости от метража и сложности перепланировки.
Согласование: - Роспотребнадзор Получение распоряжения Мосжилинспекции со сменой функционального назначения. от 45000	60
РЕМОНТНЫЕ РАБОТЫ
Ввод помещения в эксплуатацию. Получение акта завершенного переустройства от 60 000
Внесение изменений в ГКН. от 40 000		Официальные платежи

Цена согласования перепрофилирования в жилых домах

(Документы БТИ с красными линиями)

квартиры: штраф 2 500р. КоАП РФ п.7.21,

нежилые помещения: штраф

Собственник:

физическое лицо: 2 500, КоАП Москвы п.9.12,

юридическое лицо: 300 0000 – 350 000 КоАП Москвы п.9.12

Этапы / Цена, руб	Срок исполнения, дни	Примечание
Проектная документация в составе разделов: ТЗК по факту выполненных работ от 25 000 Архитектурно-строительные решения (АР) от 15 000 Конструктивные решения (КР) от 15 000 Электропроект (ЭП) от 15 000 Водопровод и канализация (ВК) от 15 000 Отопление и вентиляция (ОВ) от 15 000 Кондиционирование (ОВиК) от 15 000 Реконструктивные работы (РР) от 15 000 Технология (ТХ) от 25 000	5-35	в зависимости от метража
Согласование: - Роспотребнадзор от 45000	60	При наличии раздела (РР-реконструктивные работы по фасаду) согласование с ГлавАПУ Москомархитектуры, Мосжилинспекция производит самостоятельно
Ввод помещения в эксплуатацию. Получение акта завершенного переустройства. от 60 000		Выход инспектора Мосжилинспекции.
Заказ/Получение Технического плана. Внесение изменений в ГКН. Внесение изменений в ЕГРП (Росреестр) от 40 000		Официальные платежи.

Этапы / Цена, руб	Срок исполнения, дни	Примечание

Какие же основные этапы вам предстоит пройти, чтобы изменить функциональное назначение вашей недвижимости и повысить его стоимость уже в качестве нежилого помещения? Первый этап представляет собой сбор обязательного пакета документов для БТИ, включающие в себя: технический и кадастровый паспорт вашей квартиры, поэтажный план здания, сведения об эксплуатации помещения и документы, подтверждающие ваше право собственности. На втором и третьем этапах происходит детальное обследование технического состояния квартиры или любого другого жилого помещения, с учетом состояния перекрытий, полов, потолков, стен, оконных и дверных проемов, а также на основании проведенного исследования разрабатывается проект преобразования помещения в нежилое и разрабатывается проект перепланировки, предполагающий организацию отдельного входа или входной группы.

Изменение функционального назначения здания

Перепрофилирование – смена целевого назначения помещения, которая может понадобиться, к примеру, при обустройстве офиса на месте бывшего магазина, парикмахерской на месте кафе и т.п., то есть, при смене функционального назначения нежилого помещения, в зависимости от новых планов его собственника или арендатора. Порядок изменения целевого назначения арендуемого нежилого помещения регулируется законом Москвы № 38 от 03 июля 2002 года. Порядок переустройства (проведения работ, связанных с изменением функционального назначения помещения) регулируется им же.
Понятие переустройства включает в себя перепланировку помещений, перестановку оборудования, устройство или заделку проемов в стенах, и т.п. Порядок смены назначения нежилого помещения зависит от того, является ли лицо, желающее провести данную процедуру, собственником или арендатором помещения.

Как изменить назначение недвижимости

Внимание

Сроки Сроки оформления всех документов необходимых для получения разрешения на изменение целевого назначения объекта зависят от многих факторов, начиная от площади объекта, имеющейся у собственника проектно технической документацией, а так же новым типом целевого назначения. Шесть – девять месяцев — это нормальный рабочий срок. Стоимость Изменение целевого назначения здания оценивается каждый раз индивидуально по каждому зданию, так как в принципе не существует одинаковых объектов.

Благодаря уникальному совместному опыту профессионального проектного отдела и отдела согласования наша компания является незаменимым партнером в области согласования изменения целевого назначения здания.

Изменение целевого назначения здания

В случае положительного решения, вы можете приступать к проведению ремонтных работ, которые затем нужно будет сдать специальной жилищной комиссии и внести в технический план БТИ. Вам также понадобиться поменять документы на собственность в государственной регистрационной палате. Кроме случаев полного переоборудования нежилого помещения в жилое, зачастую встречаются ситуации, когда под жилье используют чердаки или технические помещения, увеличивая таким образом площадь квартиры и обустраивая такой своеобразный второй этаж.
Часто площадь квартиры пытаются увеличить за счет переоборудования и утепления балконов и лоджий. Еще один способ, о котором уже упоминалось выше, это преобразование производственных и складских помещений под жилые пространства с высокими потолками и панорамными окнами.

Изменение назначения нежилого помещения

В соответствии с Письмом Росреестра от 08.06.2015 № 14-06249/ документами, на основании которых возможно изменение наименования здания или сооружения, являются: 1. разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (в случае изменения наименования здания или сооружения в связи с их реконструкцией, а также изменения назначения здания или сооружения в связи с их реконструкцией либо когда требуется проведение реконструкции); 2. акт уполномоченного органа государственной власти или органа местного самоуправления (в случае изменения наименования здания или сооружения либо наименования и назначения здания или сооружения, не связанного с их реконструкцией); 3. решение собственника (в случае изменения наименования здания или сооружения, когда не требуется их реконструкция и оно не связано с изменением назначения здания или сооружения).